Acção 1518/08.2TBPRD – Paredes – Secção Cível – J1
Sumário
I – “O prazo de garantia (do art. 1225/1 do CC) começa a correr a partir da entrega do imóvel ao condomínio, considerando-se que esse acto de entrega se reporta, não à data da entrega das fracções, mas à data em que foi eleita a primeira administração de condomínio.
II – O comprador não tem de alegar nem de provar as causas dos defeitos do art. 913 do CC e muito menos que eles se tratem de vícios de construção ou que resultem de um erro de execução (art. 1225/1 do CC).
III – O comprador também não tem de alegar e provar a forma como o defeito deve ser eliminado.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto os juízes abaixo assinados:
Na parte que ainda importa neste recurso, o Condomínio do Edifício X intentou uma acção contra a R, SA, pedindo a condenação desta a: (a) proceder ou mandar proceder à sua custa à eliminação e reparação necessárias e adequadas dos defeitos e anomalias de construção elencados nos arts. 7 a 23 da petição e, (b), a pagar ao autor o valor de 250€ diários a título de sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso na eliminação das anomalias e defeitos da obra, após a sentença condenatória
Alegou para o efeito, em síntese, que: o edifício compõe-se de 64 fracções; a ré procedeu à construção do edifício; o edifício apresenta diversas patologias, anomalias e defeitos de construção, respeitantes às partes comuns, que foram objecto de oportuna notificação à ré; e a ré foi reiteradamente instada a promover a eliminação dos defeitos, sempre sem êxito.
A ré contestou, excepcionando a caducidade do eventual direito do autor, dizendo, em síntese, que: o prazo de garantia da construção do edifício expirou em Julho de 2007, uma vez que o edifício encontra-se totalmente construído e licenciado para as diversas finalidades desde, pelo menos, Julho de 2002; a denúncia dos alegados defeitos foi inicialmente apresentada pelo proprietário da fracção AQ, por carta datada de 18/04/2006 e de 16/05/2006; e impugnando quase todos os factos alegados pelo autor.
O autor replicou concluindo pela improcedência da excepção.
Depois de realizado o julgamento foi proferida sentença, julgando improcedente a excepção de caducidade e condenando a ré a proceder ou a mandar proceder à sua custa à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns (descritos nos factos 1, 6/7/8, 9/10, 12, 14, 16, 20, 21, 23 e 27), bem como no pagamento da quantia diária de 250€, a título de sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, absolvendo-a do demais pedido.
A ré recorre desta sentença, para que: sejam dados como não provados alguns dos factos; sejam dados como provados alguns outros que não o foram; se julgue procedente a excepção da caducidade; e se altere a condenação, no essencial por entender que o autor não fez prova da causa dos defeitos existentes, isto é, que eles resultem de vícios de construção ou erro na execução.
O Condomínio não contra-alegou.
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Questões que importa decidir: se os factos devem ser alterados como pretendido pela ré; se os factos permitem a procedência da excepção da caducidade; e se deve manter-se a condenação na eliminação dos defeitos.
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Factos provados (os sob alíneas vêm da matéria assente; os sob números vêm da resposta aos quesitos):
A) O edifício X, sito no Lugar de x, circular rodoviária interna de x, freguesia de x, concelho de x, compõe-se de 64 fracções que compõem o prédio urbano em regime de propriedade horizontal da letra A a BS.
B) A ré procedeu à construção do prédio denominado X, inscrito na matriz sob o artigo xxxx e descrito na Conservatória do Registo Predial de X sob o número xxxx.
C) Por acta datada de 05/05/2007, os condóminos deliberaram nomear o administrador do referido prédio X, Lda.
D) Por acta de 05/09/2007, o condomínio do Edifício X mandatou a X para, em seu nome, intentar a presente acção.
[…]
J) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 28/03/2008, e recebida pela ré em 02/04/2008, a mandatária dos autores comunicou à ré os vícios elencados quer quanto às partes comuns, quer quanto às fracções X, AD, AM, AV e AZ, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
L) A presente acção deu entrada em juízo no dia 22/04/2008.
M) A fracção A do edifício X foi adquirida em 22/1/2003; a B em 27/08/2003; a D em 27/8/2003; a F em 26/2/2003; a G em 19/9/2003; a J em 12/3/2003; a L em 12/3/2003; a P em 22/5/2002; a S em 13/6/2003; a T em 1/7/2002; a U em 15/12/2004; a V em 24/6/2002; a Z em 5/6/2002; a AA em 15/12/2004; a AB em 22/1/2003; a AC em 14/4/2003; a AE em 5/4/2006; a AF em 17/6/2002; a AG em 17/6/2002; a AH em 17/6/2002; a AI em 21/6/2004; a AJ em 17/6/2002; a AL em 5/6/2002; a AN em 30/9/2003; a O em 3/9/2003; a AP em 28/6/2002; a AQ em 16/7/2002; a AR em 12/12/2003; a AS em 2/8/2005; a AT em 28/6/2007; a AU em 15/9/2004; a fracção AX em 20/4/2007; a BA em 21/11/2002; BC em 1/3/2005; a BD em 14/11/2002; a BE em 1/3/2005; a BF em 10/10/2006; a BG em 20/12/2004; a BH em 12/12/2002; a BI em 17/11/2003; a BJ em 1/10/2002; a BL em 27/12/2002; a BM em 6/4/2005; a fracção BN em 21/6/2004; a BO em 3/4/2003; a BQ em 3/8/2004; a BR em 8/4/2005, sendo que, no ano de 2004, haviam já sido vendidas 39 das 64 fracções autónomas.
1. Às vezes, em ocasiões em que chove, a garagem apresenta-se, pelo menos parcialmente, inundada.
2. Existia uma linha de água que passava no local onde foi construído o edifício.
3. Com a construção do edifício, as águas da linha de água foram entubadas num tubo que passa por debaixo do tecto da cave do edifício e que conduz as águas para um poço, no qual as águas são bombeadas – por um sistema composto de duas bombas – para a sarjeta junto do passeio público [a parte em itálico foi introduzida face ao decidido mais abaixo neste acórdão].
6/7/8. Em zonas pontuais, as fachadas do edifício apresentam escorrências nas pedras, algumas das quais são provocadas pela presença de água com entrada pelas juntas e fazem aparecer sais solúveis existentes nas argamassas.
9/10. Nas zonas de reboco, parte do revestimento apresenta fissuração, a qual em geral se deve ao fenómeno de retracção das argamassas, mas a pintura degradada agrava e potencia a fissuração [estes factos foram eliminados por este acórdão].
12. O material de revestimento das juntas de dilatação encontra-se degradado.
13. Provocado pelo envelhecimento dos materiais das juntas aliado à falta de protecção cerâmica.
14. Nas guardas metálicas das varandas e terraços, a tinta está a descascar [este facto foram eliminados por este acórdão].
16. A drenagem da cobertura do edifício faz-se em parte para o terraço do alçado posterior, onde descarregam a céu aberto os tubos, aí depositando-se a água por falta de encaminhamento adequado.
17. As varandas traseiras têm duas saídas, sendo a água recolhida na zona dos ralos.
20. Existe vedação da tubagem de ventilação realizada em mástique, que foi uma solução de recurso uma vez que a tubagem de ventilação foi aplicada posteriormente à aplicação da tela de impermeabilização.
21. Há zonas pontuais com tela mal aderente, descolada [corrigiu-se a falta de vírgula agora colocada – correcção e parenteses recto da responsabilidade deste acórdão]
23. A tubagem de ventilação não apresenta curvatura no sentido descendente, e em caso de chuva “batida a vento” pode ocorrer entrada de água.
24.A tela asfáltica encontra-se sem protecção, mas tecnicamente nada obriga a ter protecção.
25. Nos peitoris das caixilharias, é visível o aparecimento de manchas e degradação do revestimento, mas devido à falta de limpeza.
27. O revestimento das paredes da caixa de escadas encontra-se fissurado.
28. Originado pelas deformações do carácter higrotérmico do tijolo devido às variações dimensionais da alvenaria, quer pela acção da temperatura, quer pela expansão irreversível da acção da humidade.
40. Em 18/04/2006, o proprietário da fracção AQ enviou à ré a carta cuja cópia consta de fls. 112 a 113 e, aqui, se dá por integralmente reproduzida.
41. Em 16/05/2006, o proprietário da fracção AQ enviou à ré a carta cuja cópia consta de fls. 114 e, aqui, se dá por integralmente reproduzida.
42. A Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor enviou à ré as cartas cujas cópias constam de fls. 115 e 119 e, aqui, se dão por integralmente reproduzidas.
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Da impugnação da decisão da matéria de facto
Facto 1
Nas págs. 8 a 20 do recurso, no ponto (i), sob a subepígrafe ‘art. 1.º da base instrutória’, correspondente à matéria das conclusões 1 a 18, a ré parece pôr em causa a decisão deste ponto de facto, analisando a prova invocada pela decisão impugnada para o dar como provado, e indicando outra, com transcrição de passagens da gravação da prova pessoal.
No entanto, nas linhas 7 e 8 da pág. 19 diz: apenas ficou provado nos autos que às vezes, em ocasiões em que chove, a garagem apresenta-se parcialmente inundada.
Ora, foi exactamente isto que se deu como provado.
Pelo que não há impugnação efectiva da decisão relativa a este facto.
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[…]
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Facto 23
Neste facto dá-se como provado que a tubagem de ventilação não apresenta curvatura no sentido descendente, e em caso de chuva “batida a vento” pode ocorrer entrada de água.
A ré põe em causa esta resposta, como já se viu e a fundamentação para o efeito é a seguinte:
“No que respeita à tubagem de ventilação, a mesma não é inadequada e não carece de ter a forma de um “T”, porquanto os tubos em pvc de que estamos a falar não são tubos de ventilação de WC.
Os tubos existentes são de respiros dos esgotos, como tal não existe problema algum de entrada de água pelo interior dos mesmos, uma vez que não afecta o próprio edifício.
Contudo e para além do mais, diga-se que não se logrou provar que tenha entrado alguma água por esses tubos e que tenha causado alguns danos no edifico.”
Decidindo:
O art. 640 do CPC dispõe o seguinte, sob a epígrafe ‘Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”: “1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: […] b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; […].”
Como se vê, a ré não indica meios de prova que imponham decisão diversa da recorrida, pelo que, nesta parte, rejeita-se, desde já, esta impugnação e o facto 23, por isso, mantém-se.
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Existência de administrador desde 2002
Nas págs. 33 e 34, embora já sob a epígrafe de ‘da fundamentação de direito da sentença recorrida – da caducidade’ a ré ainda diz o seguinte, com reflexos nas conclusões 51 e 52:
“[…O] tribunal a quo concluiu de forma diversa daquela que expõe [sic] isto porque nunca ficou como provado que a primeira administração de condomínio apenas tenha surgido em 2008.
É a própria testemunha do autor – D que prestou depoimento em 23/09/2015, com início a 11:13:52 e termino a 11:48:08 que o confirma.
Excerto transcrito de 22:25 a 23:50:
Juiz: Olhe desde que ano é que existe condomínio constituído lá no prédio?
Resposta: Foi logo de princípio. Que foi a própria ré e que constituiu o condomínio. Depois saiu esse condomínio, entrou outro e já foram lá uns quatro.
Juiz: Mas olhe desde o início é desde que ano? O senhor foi para lá desde 2002 não é?
Resposta: Sim. Mas estivemos um ano sem condomínio. Passou-se dois ou três meses e depois e que começou a haver condomínio. Mas esse condomínio foi a própria ré.
Juiz: Foi a própria quê?
Resposta: A ré é que era condomínio também.
Juiz: A ré é que era a administradora de condomínio?
Resposta: Exactamente
Ou seja, ficou provado que poucos meses após o Sr. D ter ido viver para o prédio (2002), que foi constituído condomínio.”
Decidindo:
Diga-se desde já que a ré não tira quaisquer ilações desta questão…, pelo que seria praticamente irrelevante estar a apreciá-la. Seja como for…
Depois e antes de mais, note-se que o condomínio é “a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial – daí a expressão condomínio – sobre fracções determinadas. […]” Condomínio também serve – mesmo que incorrectamente – para designar o conjunto de condóminos (Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina, 2000, pág. 168).
Condomínio, por isso, existe logo que é constituída a propriedade horizontal e é vendida uma fracção, passando a existir mais do que um proprietário de fracção autónoma.
Coisa diferente é o administrador. Para ser um administrador de direito do condomínio, tem de ser nomeado pela assembleia de condóminos (art. 1435 do CC – fora a hipótese de nomeação judicial, que para o caso não interessa), em deliberação documentada em acta (art. 1432/3 do CC e art. 1 do DL 268/94 de 25/10 e Sandra Passinhas, obra citada, págs. 256 a 259). Pelo que só se pode provar por documento, sendo irrelevante que uma testemunha diga que existe um administrador (de direito) – art. 364 do CC.
Mas também se pode falar de administração de facto, quando alguém assume de facto as funções de administração sem para tal estar nomeado. Sendo uma situação de facto, ela prova-se com referência à situação concreta que esteja em causa, em que tal pessoa agiu como administrador de facto, o que resultará das circunstâncias que se alegarem e provarem sobre essa actuação concreta.
Existe ainda o administrador provisório, mas este é um condómino que exerce provisoriamente as funções do administrador, não um administrador (art.1435-A do CC).
Assim, aquilo que a testemunha disse não serve para provar que existiu uma administração, ou um administrador (de direito), nem para provar que existiu uma administração ou administrador de facto.
Pelo que não pode ser aditado um facto que diga que se constituiu o condomínio em 2002 ou que passou a existir um administrador em 2002.
A administração relevante, no caso dos autos, é apenas aquela a que se refere a alínea c) dos factos assentes.
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Do recurso contra a decisão da matéria de direito
Nas conclusões seguintes a ré põe em causa a decisão da excepção de caducidade, nos seguintes termos:
- Os defeitos alegadamente existentes, verificam-se, evidentemente num imóvel destinado a longa duração, pelo que ao caso se aplica o regime estabelecido no art. 1225 do CC, que confere ao adquirente o direito de exigir ao vendedor/ construtor a eliminação dos defeitos ou a indemnização pelo prejuízo decorrente do vício de construção (v. nº 4 do preceito).
- Assente o campo de aplicação do art. 1225 do CC, vejamos como se articulam e funcionam os prazos de caducidade aí previstos: a simples leitura do preceito logo revela que ele contempla três prazos diferentes.
- Temos, antes de mais, o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente.
- Depois existe o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia.
- Finalmente há o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.
- Ao contrário do que consta da sentença, pode ocorrer a caducidade do direito à eliminação do defeito sem que se tenha esgotado o prazo de garantia!
- Basta que o adquirente, tendo conhecimento do vício não o denuncie no prazo de 1 ano a partir desse conhecimento, ou, tendo-o denunciado, não intente a acção no ano subsequente à denúncia, que foi isto que aconteceu!!!
- Significa isto que os referidos prazos são independentes entre si.
- É inquestionável que, pelo menos em 18/04/2006, um condómino (D) tinha conhecimento da existência dos defeitos e que na mesma data denunciou-os à ré – vide factos 40 a 42.
- Portanto, ao que nos parece, o momento em que deve ter–se por realizada a denúncia, e que é o momento que marca o início ou o dies a quo da contagem do prazo de 1 ano para o exercício do direito de acção, é aquele em que a ré foi efectiva e realmente notificada, isto é quando recebeu as comunicações da testemunha D.
- Os condóminos, por serem comproprietários nas partes comuns do prédio, podem denunciar ao vendedor/construtor os defeitos existentes nessas partes e reclamar a eliminação dos mesmos (arts. 1420, nºs 1 e 2, 1421/1 e 1427, todos do CC), trata-se de algo que não sofre discussão, pelo menos ao nível da júrisprudência.
- Como é óbvio que, no caso dos autos, a carta datada de 18/04/2006 [a] datada de 16/05/2006 e a carta que a Defesa do Consumidor enviou também à ré, nas quais lhe comunicou as deficiências alegadamente existentes e solicitando que as mesmas fossem devidamente solucionadas serve como denúncia dos defeitos porventura existentes nas partes comuns do prédio.
- Quer isto dizer que teriam os condomínios 1 ano após essa denúncia para intentar a acção respectiva, isto é até 19/04/2007.
- Quando a ré foi citada nos termos da presente acção, em Abril de 2008 já havia transcorrido mais de um ano sobre a denúncia dos vícios alegadamente existente no edifício pelo condómino e pela DECO.
- Atento ao exposto, deverá julga-se procedente a excepção peremptória da caducidade suscitada pela ré.
A sentença resolveu expressamente a questão, dizendo o seguinte:
“[…T]endo em conta os factos 40 a 42, não é possível concluir que o autor denunciou os defeitos nas partes comuns antes do dia 02/04/2008.
Na verdade, não resulta de tais pontos que o proprietário da fracção AQ estivesse incumbido de por conta do autor proceder à denúncia de quaisquer defeitos nas partes comuns ou que a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor estivesse incumbida de por conta do autor proceder à denúncia de quaisquer defeitos nas partes comuns.
Mais cabe realçar que, tendo em conta os factos provados, não é possível concluir que o autor descobriu os defeitos nas partes comuns mais de um ano antes do dia 02/04/2008.
Ante o exposto, impõe-se julgar improcedente a excepção peremptória de caducidade arguida pela ré na contestação […].”
Decidindo:
Como se vê da argumentação da ré, transcrita acima, esta nem sequer tenta rebater as razões da sentença. Passa-lhes ao lado como se não existissem.
As cartas escritas por um dos condóminos e pela DECO não servem de ponto de início da contagem do prazo de caducidade de um ano para a propositura da acção, pois que não são a denúncia dos defeitos pela administração do condomínio. É que, como disse a sentença, nem o condómino em causa, nem a DECO representavam o condomínio (no sentido do conjunto dos condóminos), pois que não eram administradores do mesmo.
O facto de um ou dois condóminos, titulares de 2 das 64 fracções, denunciarem à ré alguns defeitos nas partes comuns do edifício, não quer dizer que os outros condóminos tivessem conhecimento desses defeitos e que a partir daí, mesmo sem esse conhecimento, tivessem que exercer judicialmente os respectivos direitos relativamente aos defeitos nas partes comuns do edifício. A vinculação dos outros condóminos só acontece nos termos referidos abaixo.
Como diz o ac. do TRP de 18/10/2012, 844/08.5TBGDM.P1, acompanhando Cura Mariano, Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra, 3ª edição, págs. 213 “… o direito dos condóminos foge às regras gerais da compropriedade… assume uma configuração própria, em que a vontade dos condóminos não é valorada individual-mente, mas sim enquanto membros de uma organização dotada de órgãos próprios que formam e exprimem a vontade colectiva do grupo. Competindo à assembleia de condóminos decidir sobre o exercício dos direitos derivados do incumprimento defeituoso, não releva o momento em que são entregues, a cada um dos condóminos, as diversas fracções autónomas, mas sim o momento em que os órgãos do condomínio passam a estar em condições para poderem exercer os referidos direitos…”
Aliás, neste mesmo sentido ia aquilo que a ré dizia nos arts. 30 e 31 da contestação, contra o que diz agora.
Acrescente-se, porque a questão foi aflorada a propósito da pretensão da ré de que fosse dado como provado que o “condomínio existiu desde 2002”, que, mesmo que a ré tivesse sido administradora do condomínio, tal nunca teria qualquer relevo para o início da contagem do prazo de caducidade. A ré nunca se poderia prevalecer do facto de não ter denunciado os defeitos a si mesma, nem de não ter intentado uma acção contra si mesma por não ter corrigido os defeitos que se tivesse denunciado a si mesma. Outra solução seria aberrante e afastada pelo abuso de direito (art. 334 do CC e ac. do TRP de 26/09/2013, 1186/09.4TBVLG.P1, publicado em http://outrosacordaostrp.com, confirmando a sentença do tribunal da 1ª instância que seguiu por esta mesma). Isto para além das objecções de que essa administração pelo próprio construtor/vendedor das fracções sempre seria alvo (veja-se Sandra Passinhas, obra citada, págs. 289 a 291).
Quanto a uma eventual administração de facto, o ac. do TRP de 18/10/2012, 844/08.5TBGDM.P1, citado acima, com apoio no ac. do STJ de 29/11/2011, 121/07.TBALM.L1.S1, admite que possa acontecer que mesmo não tendo os condóminos diligenciado pela convocação da assembleia de condóminos e de nomeação de administrador, haja elementos para considerar ter ocorrido transmissão dos poderes de administração do condomínio, do promotor para os condóminos, caso em que deverá ter-se em conta esse momento para efeitos do já referido art. 329 do CC. Diz esse acórdão que será, por exemplo, a situação em que os proprietários das várias fracções autónomas pura e simplesmente não diligenciaram pela eleição de administrado, e vão gerindo informalmente os assuntos comuns – administrador de facto. Mas, a aceitar-se o relevo desta eventual administração de facto, sempre haveria ainda que entender, como o entendeu esse acórdão do TRP, que caberia à ré, enquanto parte a quem o decurso do prazo de caducidade aproveita, o ónus de alegar e provar que a transmissão da administração para os condóminos teria ocorrido em momento anterior aquele em que foi convocada a assembleia de condomínio e nomeado administrador.
Posto isto, diga-se que, tal como já resulta do que antecede, quanto ao prazo de caducidade, há que ter em conta que, tratando-se de matéria de excepção, era à ré que cabia alegar todos os factos que pudessem favorecer a conclusão da caducidade (art. 342/2 do CC), pelo que, o risco da falta de prova de algum deles corre por conta da mesma. Isto quer o facto pudesse funcionar como início do prazo, quer levasse a antecipar o momento a partir do qual a sentença fez ou fizesse a contagem.
Ora, quanto aos prazos de caducidade, o art. 1225 do CC, contempla três prazos, como sistematiza o ac. do STJ de 06/06/2013, 8473/07.4TBCSC.L1.S1, citado pela sentença recorrida (no mesmo sentido, veja-se o ac. do STJ de 14/01/2014, 378/07.5TBLNH.L1.S1):
a) – Um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos da obra;
b) – Um ano, a partir da denúncia, para a interposição da acção judicial a pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos;
c) – Cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia.
Assim, o art. 1225 não prevê um prazo de cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro do qual terá de ser feita não só a denúncia dos defeitos, como também terá de ser proposta a acção, sob pena de caducidade do direito que se pretende fazer valer […], antes prevendo o prazo máximo de garantia, durante o qual devem ocorrer e ser denunciados os defeitos [Pedro Romano Martinez, Cumprimento defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada, página 372. No mesmo sentido, acs do STJ de 21/05/2009, 08B1356 e de 24/09/2009, 2210/06.8TVPRT.S1].
É este o entendimento que tem sido sufragado no STJ. Como se escreveu no acórdão do STJ de 03/11/2009, 4073/04.9TBMAI.P1, “a lei não impõe que a acção destinada a eliminar defeitos ou a pedir a indemnização seja proposta dentro desses 5 anos; importa que os defeitos ocorram nesse período, o que é coisa diversa”.
Por outro lado, ainda na sistematização deste ac. do STJ “o prazo de garantia começa a correr a partir da entrega do imóvel ao condomínio, considerando-se que esse acto de entrega se reporta, não à data da entrega das fracções, mas à data em que foi eleita a primeira administração de condomínio (no mesmo sentido, o ac. do STJ de 14/01/2014, já citado).
Note-se que o ac. do STJ de 06/06/2013 vai ainda mais longe, falando “da data em que a Assembleia de Condóminos dispõe já de plena autonomia para, perante o construtor/vendedor, poder reclamar os defeitos, não tendo o construtor/vendedor […] qualquer influência no destino das deliberações tomadas nessa mesma Assembleia”, o que serve de mais um suporte ao que acima foi dito quanto à irrelevância, para a caducidade, da possibilidade de a administração do condomínio alguma vez ter estado a cargo da ré.
Mas, no caso dos autos, não há necessidade de estar a aplicar esta última parte do ac. do STJ. No caso, a ré alegava que a administração já existia desde 2002, sem qualquer prova documental do facto e tal não ficou minimamente provado. Não havendo, nesta acção, prova da data da instituição da administração, mas apenas da eleição de um administrador em 05/05/2007 (facto C)), é apenas a partir desta data que se poderia contar o prazo de garantia legal de 5 anos.
Quanto ao momento em que a denúncia dos defeitos foi feita, a única que tem relevo foi a da carta de 28/03/2008, recebida pela ré em 02/04/2008 (a relevância das outras três, invocadas pela ré, já foi afastada), pelo que perfeitamente dentro do prazo de 5 anos, contado de 05/05/2007.
E tendo a acção sido interposta a 22/04/2008, menos de um ano depois da denúncia a acção foi intentada a tempo.
Justifica-se pois a improcedência da excepção de caducidade decretada pela sentença recorrida.
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Voltando às conclusões 1 a 18 na parte em que argumentam sobre a matéria de direito
A ré nestas conclusões levanta ainda conclusões de direito, pelo que se passam a transcrevê-las:
- Do erro de julgamento do tribunal a quo ao condenar a ré à eliminação do defeito relativo ao facto 1.
- Para análise da presente matéria (designadamente da responsabilidade da ora ré pela eliminação da inundação, uma vez que assim foi condenada) não nos podemos olvidar que o tribunal a quo considerou como não provados os quesitos 2 a 5 da BI.
- Ora, que uma garagem sofra infiltrações de águas residuais e que a tornem inutilizável, constitui um óbvio defeito, no sentido de anomalia, de algo que se verifica e não deveria verificar-se, tendo em atenção a finalidade do imóvel.
- Mas que isso resulte de vício de construção é uma coisa completamente diferente, e que não foi considerada pelo tribunal a quo.
- É que não ficou provado, que a garagem ficou inundada devido ao mau funcionamento das bombas, por não conseguirem suprimir o caudal, nem tão pouco ficou provado que as bombas de água entupiam pela existência de uma linha de água ou por algum problema existente no solo, como supra se afirmou e analisou atendendo às respostas dadas aos quesitos 2 a 5.
- Também não ficou provado que a garagem fica inundada sempre que chove.
- Dito por outras palavras não se aferiu, em juízo, qual a causalidade das ditas inundações.
[…]
- O que o autor pretende é que cessem as infiltrações na garagem e tais infiltrações, contudo não ficou provado qual a origem dessas infiltrações. Segundo o autor, atendendo ao alegado na sua PI as inundações têm origem no entupimento das bombas existentes no prédio, porquanto não são suficientes para suprimir o caudal naquele local. Como vimos a resposta a estas questões foi: “Não Provado”.
- Ou seja, não ficou provado que as inundações têm como causalidade algum vício de construção.
[…]
- Ou seja, a causa das infiltrações não é um defeito de construção, na medida em que não ficou provado que as bombas instaladas naquele local são as adequadas para suprimir todo aquele caudal, pelo que não tendo resultado como provado que as inundações resultam de qualquer defeito de construção no prédio que a recorrente edificou e vendeu, não poderá a mesma ser responsabilizada por aquela anomalia.
- Ora, em nosso entender, e salvo o devido respeito, não basta alegar e provar que a garagem sofre de infiltrações. Só por si, estas não são necessariamente defeitos de construção, nomeadamente quando é o próprio autor a alegar que as infiltrações de águas residuais provêm do mau funcionamento hidráulico de bombagem instalado no prédio, uma vez não existiu encaminhamento das águas. Ora, como vimos e que resultam das respostas dadas aos quesitos 2 a 5 da BI esta causalidade não se deu como provada.
- Assim, não tendo o autor logrado provar que as bombas entopem por causa da linha de água que não se encontra encaminhada, não sendo as bombas suficientes para suprimir o caudal existente na cave e por causa disso provoca a inundação na referida cave/garagem (causa de pedir da PI e quesitos 1 a 5 da base instrutória) isto é, não tendo logrado provar que a inundação proveio de vício de construção imputável à ré, enquanto empreiteira adjudicatária, o nexo de causalidade entre a inundação e o vicio/defeito de construção não se provou, pelo que, nunca, poderia ter decidido, como decidiu, o tribunal a quo.
- Não provindo o defeito ou anomalia de qualquer aspecto relativo à construção do prédio do autor e que a ré construiu e lhes vendeu, a ré não pode responder enquanto construtora e vendedora.
- Impõe-se, também, face ao exposto, concluir no sentido de que a decisão judicial recorrida errou no julgamento feito traduzido na incorrecta e ilegal aplicação do disposto nos arts. 1225 do Código Civil, uma vez que não se podem considerar aqueles vícios existentes como sendo causalidade da construção ou erro na execução dos trabalhos, pelo que não poderá ser imputável à ré a sua reparação e/ou eliminação.
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Na sentença, sobre a questão, ficaram provados os factos 1 a 3 (embora parcialmente; a ré erra quando diz que os quesitos 2 e 3 foram dados como não provados) e considerou-se que o que consta do facto 1 é um vício/defeito da parte comum do edifício que a ré deve eliminar.
A ré discorda, em síntese porque (esquecendo, agora, a discussão sobre os factos, que já foi feita):
Não resultou provado que o facto apurado resulte de vício de construção, pois que não ficou provado que a garagem fique inundada devido ao mau funcionamento das bombas, por não conseguirem suprimir o caudal, nem tão pouco ficou provado que as bombas de água entupam pela existência de uma linha de água ou por algum problema existente no solo. Dito por outras palavras não se aferiu qual a causalidade das inundações, qual a origem delas; ou seja, a causa das infiltrações não é um defeito de construção; pelo que a ré não poderá ser responsabilizada por aquela anomalia. Dito de outro modo, as inundações/infiltrações, só por si, não são necessariamente defeitos de construção, nomeadamente quando a causalidade alegada pelo autor não foi dada como provada.
Decidindo:
O facto 1 corresponde à prova de um defeito, pois que se trata de um vício que desvaloriza a coisa e impede parcialmente a realização do fim a que é destinada (art. 913/1 do CC). Uma garagem que, às vezes, em ocasiões em que chove, se apresenta, pelo menos parcialmente, inundada, não serve para os fins a que se destina: guarda de veículos a que se possa aceder normalmente, sem molhar os sapatos. De forma mais impressiva, a própria ré diz, no corpo das alegações: “tem uma anomalia na medida em que está a ser infiltrad[a] por águas residuais, nauseabundas, que impedem a utilização dessa garagem”.
Os factos 2 e 3 sugerem que esse vício é um defeito de construção (desde logo porque um edifício não deve ser construído num local de uma linha de água – razão pelo qual existem as normas dos arts. 33/3 (protecção com uma área non aedificandi) do regulamento do Plano Director Municipal de X e art. 36/1 e 2 do Plano de Urbanização da Cidade de X, referidos logo na peritagem de 2005; o primeiro publicado no DRIª série, de X, o segundo no DR Iª série de X).
Mas, de qualquer modo, para os efeitos de aplicação do regime da venda de bens defeituosos (art. 913 do CC), o comprador não tem de alegar nem de provar a origem dos defeitos, isto é, a causa deles. Até porque normalmente não é um comprador, estranho à construção de um edifício, que pode saber qual a causa desses defeitos (Pedro Romano Martinez, Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, Teses, 1994, pág. 359: “não é aceitável que sobre o credor impenda o ónus de provar as causas do defeito [em nota invoca neste sentido, o ac. do STJ de 12/12/1978, no BMJ 282, págs. 172 e segs]. As pretensões são válidas anda que os motivos do aparecimento do defeito sejam desconhecidos”).
Por outro lado, o art. 1225/1 do CC – é ele que fala no vício de construção ou no erro de execução exigidos pela ré -, não acrescenta requisitos para a atribuição do direito à eliminação dos defeitos.
Este direito é atribuído pelo art. 914 do CC sem exigência daqueles requisitos, decorrendo apenas da existência dos defeitos tal como previstos no art. 913 do CC (o mesmo, aliás, resultaria do regime da venda de bens de consumo – DL 67/2003 -, que aqui não se invoca por desnecessário e porque não foram alegados expressamente factos dos quais decorresse directamente que o caso se possa qualificar como de venda para consumo).
Aquilo que se aplica do art. 1225/1 do CC é o prazo de garantia e a data relevante para o efeito e isso por força do art. 1225, n.ºs 3 e 4, do CC (veja-se Calvão da Silva, Compra e venda de coisas defeituosas, Almedina, 2001, págs. 97/98).
O autor não tinha, por isso, de alegar que o defeito era um vício de construção ou um erro de má execução, pelo que o facto de não se provar a causa do defeito não tem consequências para o autor; de resto, a ré nem sequer tem razão em concluir, da falta de prova da causa do defeito, que o defeito não era de construção. A falta de prova daquele facto não equivale à prova deste.
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O que antecede, responde também ao seguinte argumento sugerido nas conclusões da ré (sugestão que ainda aparece a outros propósitos, com variantes, valendo então aquilo que se diz agora aqui): ficando esta condenada a eliminar o defeito, como é que o pode fazer se o poço já tem duas bombas e o problema persiste? Primeiro, não ficou provado que o problema persista com as duas bombas a funcionarem correctamente (com, por exemplo, uma terceira a funcionar como suplente, para o caso de avaria de uma das outras duas). Depois, como não é o autor/comprador que tem de saber/dizer qual é a causa, também não é ele que tem de saber/dar a solução, nem a solução deve ser dada, normalmente, na decisão da sentença em que se condene na eliminação do defeito.
A ré, que é construtora, terá de cumprir a condenação de eliminar o defeito, fazendo-o como o souber; se o conseguir, a condenação/obriga-ção fica cumprida, sujeita embora a discussão sobre se, de facto, o defeito foi eliminado; se não o conseguir, seguir-se-á, normalmente, a execução forçada da condenação por outrem (arts. 868 e segs do CPC) que o fará do modo como o souber, também sujeito a discussão, normalmente sobre o real custo da solução ou a necessidade/eficácia/custo da solução encontrada.
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Quanto às conclusões 19 a 34 na parte em que argumentam sobre a matéria de direito (sempre deixando de lado a discussão sobre os factos, já feita):
Esta matéria (destas conclusões, já transcritas acima) diz respeito às escorrências nas fachadas do edifício (factos 6 a 8) e à fissuração nas zonas de reboco (factos 9 e 10).
A sentença condenou a ré a eliminar estes defeitos, considerando–os como tal.
Os factos 6 a 8 são um defeito nas partes comuns do edifício, visto que desvalorizam a coisa (art. 913 do CC).
Os factos 9 e 10 foram eliminados pelas razões referidas acima, o que implica, sem mais, a impossibilidade de os considerar corresponden-tes a defeitos e objecto da condenação que, nessa parte, terá de ser alterada.
Fica assim por resolver a questão das objecções da ré à condenação reportada aos factos 6 a 8.
Diz a ré quanto a eles, em síntese e de novo com exclusão da discussão sobre os factos que já foi feita, que:
Quer no relatório pericial quer na sentença [não] estão especificadas as zonas e em que medida é que poderão ser esses defeitos imputáveis à ré. Na decisão não se faz menção de quais as zonas que deverão ser reparadas pela ré, condenando-se genérica-mente a mesma. Ou seja, a ré é que terá de adivinhar quais são as zonas carecidas de intervenção, uma vez que segundo o relatório pericial essas zonas não estão especificadas nem [e]numeradas e existem partes que apenas se encontram no estado supra referenciado por falta de limpeza; o autor não logrou provar que estas escorrências pontuais e o aparecimento de sais solúveis nas argamassas se devem a um vício ou defeito de construção. Bem pelo contrário, logrou-se provar que não foram levadas a cabo diligências de manutenção e limpeza do edifico, causa que estará na origem destes vícios; uma vez que não se podem considerar aqueles vícios existentes como sendo causalidade da construção ou erro na execução dos trabalhos, não poderá ser imputável à ré a sua reparação e/ou eliminação.
Decidindo:
Quando à alegada condenação não concretizada, a sentença lê-se, de forma evidente, assim: a ré tem de eliminar as escorrências nas pedras das fachadas do edifício provocadas pela presença de água com entrada pelas juntas.
Sendo este o sentido da sentença, é claro quais são as escorrências nas pedras das fachadas do edifício que a ré tem de eliminar: aquelas que são provocadas pela presença de água com entrada pelas juntas. E as juntas e as escorrências são visíveis, pelo que não é difícil à ré encontrar as que são objecto da sentença.
Quanto ao facto de existirem partes que apenas se encontram no estado supra referenciado por falta de limpeza, é uma afirmação da ré que não encontra eco nos factos provados, tanto mais que a sujidade não se confunde com a escorrência de águas. Para além de que, como já se disse acima, a questão da limpeza já foi tida em conta para restringir a resposta aos quesitos.
Quanto às causas do defeito, já se disse acima que não cabia ao autor prová-las, pelo que a falta de prova da causa não tem importância. De qualquer modo, acrescente-se que os factos 6 a 8 dão a causa do defeito, já que a entrada de água pelas juntas não é normal, nem uma decorrência de falta de manutenção ou conservação, ao contrário do que a ré entende.
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Voltando às conclusões 35 a 44 na parte em que argumentam sobre a matéria de direito
Esta matéria (conclusões 35 a 44) diz respeito ao material de revestimento das juntas de dilação (facto 12) e às guardas metálicas das varandas e terraços (facto 14).
A sentença condenou a ré a eliminar estes defeitos.
O facto 12 consubstancia defeito nas partes comuns do edifício, visto que desvaloriza a coisa (art. 913 do CC).
O facto 14 foi eliminado pelas razões referidas acima, o que implica, sem mais, a impossibilidade de o considerar correspondente a defeitos e objecto da condenação que, nessa parte, terá de ser alterada.
Fica assim por resolver a questão das objecções da ré à condenação reportada ao facto 12.
Diz a ré quanto a ele, em síntese e de novo com exclusão da discussão sobre os factos que já foi feita, que:
A causa do facto 12 é o envelhecimento, como o tribu-nal deu como provado em 13, pelo que não se compreende a condenação do tribunal a quo, já que o envelhecimento dos materiais não pode ser imputável à ré.
Decidindo:
Quanto ao defeito em que se consubstancia o facto 12, tendo em conta a conjugação com o facto 13, já foi dito que a causa não é a acção dos agentes de degradação e do tempo ao contrário do que diz a ré. Pelo que resta repetir o que já foi dito acima quanto ao ónus da prova: o autor não tinha de provar a causa do defeito.
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Quanto às conclusões 45 a 50 na parte em que argumentam sobre a matéria de direito (sempre deixando de lado a discussão quanto aos factos, já feita acima):
- Como foi asseverado pelo Sr Perito a tela colocada no edifico é de boa marca, não existiu nenhum erro na sua aplicação contudo como o mesmo referenciou a mesma já tem 14 anos […]
- 4 No que respeita à tubagem de ventilação, a mesma não é inadequada e não carece de ter a forma de um “T”, porquanto os tubos em pvc de que estamos a falar não são tubos de ventilação de WC.
- Os tubos existentes são de respiros dos esgotos, como tal não existe problema algum de entrada de água pelo interior dos mesmos, uma vez que não afecta o próprio edifício. Contudo e para além do mais, diga-se que não se logrou provar que tenha entrado alguma água por esses tubos e que tenha causado alguns danos no edifico.
[…]
- Impõe-se, também, face ao exposto, concluir no sentido de que a decisão judicial recorrida errou no julgamento feito traduzido na incorrecta e ilegal aplicação do disposto nos arts. 1225 do CC [sic], uma vez que não se podem considerar aqueles vícios existentes como sendo causalidade da construção ou erro na execução dos [sic]
Decidindo:
As conclusões 46, 47 e 48 dizem respeito, respectivamente, aos factos 21, 23 e 20. Estes factos consubstanciam obviamente vícios. A argumentação da ré limita-se a dizer o contrário, sem ter em conta os problemas em concreto, misturando-os uns com os outros, como aliás já se viu na discussão sobre os factos, falando a ré do descolamento (que só está referido no facto 21) como se fosse ele que estivesse em causa no facto 20. Quanto ao factos 21 e 23 não os discutiu, como se viu.
A conclusão 50 diz respeito à questão, já resolvida acima a outro propósito, da desnecessidade da alegação e prova, pelo autor, das causas destes defeitos.
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A divisão de custas tem em conta o facto de serem alvo de pretensão da eliminação 15 defeitos e terem sido alvo de condenação, confirmada, 7, com uma importância relativa, em quantidade, extensão e gravidade, de cerca de 37%, que corresponde ao decaimento da ré na acção. Por sua vez, dos 9 defeitos que a ré tinha de eliminar na sentença recorrida, não se confirmaram 2, com uma importância relativa de cerca 37,5%, que corresponde ao decaimento do autor no recurso.
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Pelo exposto, julga-se o recurso procedente quantos aos facto 9/10 e 14 (referidos na sentença, que alterou a numeração, como pontos 17 e 20), retirando-os da condenação da ré em eliminá-los. No resto, mantém-se a sentença.
Custas da acção pelo autor em 63% e pela ré em 37%.
Custas do recurso pelo autor em 37,5% e pela ré em 62,5%.
Valor do recurso para efeitos de custas = 59,26% do valor da acção, ou seja, 17.778€
Porto, 07/04/2016
Pedro Martins
1º Adjunto
2º Adjunto
Outros acórdãos - Pedro Martins 