Processo do Juízo Central Cível do Funchal – J3

             

              Sumário:

              I – Tendo havido tradição da coisa para a promitente adquirente, esta adquire a posse (: art. 1263/-b do Código Civil), que deriva, por isso, da tradição e não do contrato-promessa.

              II – Esta posse é boa para usucapião.

              III – “Pela própria natureza das coisas, não pode falar-se em má-fé na aquisição da posse, mas sim em boa-fé, quando é o próprio proprietário e possuidor legítimo que, traditando a coisa ao promitente-comprador, confere a posse a este” (ac. do STJ de 14/02/2017 processo 724/09.7TBAMT.P2.S1).

              IV – Se a ré adquiriu, por usucapião, a propriedade de uma fracção, com efeitos retroagidos a Nov1998, essa aquisição prevalece sobre a cedência da fracção feita por terceiro a outrem, registada em Dez1999, e sobre a venda que este outrem fez à autora, em 2014, registada em 2015.

              Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

              BI-SA, instaurou, em 17/02/2020, a presente acção comum contra M, pedindo que se reconheça ser a proprietária de uma fracção autónoma que identifica e se condene a ré a reconhecer esse seu direito, a entregar-lhe a fracção autónoma livre de pessoas e bens, cessando qualquer actuação sobre ela, e a pagar-lhe uma indemnização no valor de 122.480,05€, a título de compensação dos danos causados pela sua ocupação.

              Para tanto alega que celebrou escritura de compra e venda com o B-SA, em 30/12/2014, através da qual adquiriu a referida fracção e que a ré, não obstante ter sido por si instada, por várias vezes, a devolver a fracção, sempre se recusou a fazê-lo, mantendo-se a ocupá-la, sem qualquer causa justificativa. A autora defende que essa ocupação por parte da ré a vem impedindo de usufruir da fracção e dela retirar benefícios, assim se vendo lesada em quantia que fixa em 122.480,05€.

              A ré, citada, contestou, impugnando a alegação apresentada pela autora, dizendo ter celebrado contrato-promessa de aquisição da fracção em causa, em Abril de 1998, com a então promotora do empreendimento e que, tendo procedido ao pagamento integral do preço, anteciparam o resultado do contrato definitivo, ali mantendo a sua residência habitual, na convicção de que a fracção lhes pertencia, sempre tendo procedido ao pagamento dos encargos respectivos e sempre ali tendo residido à vista de todos, de forma pacífica e sem qualquer oposição. Mais alega não ter recebido qualquer interpelação no sentido de abandonar a fracção, por parte da autora e/ou por parte do B-SA, tendo vivido na fracção em causa, desde Fevereiro de 1999, sem que alguém a interpelasse ou a impedisse de o fazer, sempre na convicção de que era a legítima proprietária, uma vez que havia pago integralmente o valor acordado com o anterior proprietário e sempre sido por este assim reconhecida. E reconveio o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fracção reivindicada, por força de aquisição originária através de usucapião.

              (este relatório aproveita, quase na íntegra, o relatório da sentença recorrida)

              Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença julgando a acção improcedente e procedente a reconvenção e, em consequência, reconhecendo a aquisição, por parte da ré, por referência a Fevereiro de 1999, da propriedade sobre a fracção em causa e condenando a autora a reconhecer à ré o direito de propriedade sobre essa fracção, determinando-se ainda o cancelamento das inscrições registadas sobre essa fracção pelas apresentações 1686 e 126.

              A autora recorre desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que a julgue proprietária da fracção em causa -, recurso que termina com 44 conclusões que ocupam 7 páginas, que, se podem sintetizar assim:

         i\ A autora não está, de todo, vinculada a um contrato-promessa que não foi por si celebrado e no qual não teve qualquer intervenção; o contrato-promessa não está registado na competente conservatória; o contrato-promessa tem eficácia meramente obrigacional, não sendo oponível à autora;  

         ii\ O promitente-comprador tem o direito obrigacional de exigir da outra parte a realização do negócio prometido, cujo objecto mediato é a coisa, mas não um direito real de gozo sobre ela;

         iii\ O direito de usucapião adquirido por meio do contrato-promessa não lhe permitiria nunca ombrear com o direito real de gozo do verdadeiro proprietário;       

         iv\ A ré deveria ter no âmbito do processo de insolvência pedido o cumprimento do contrato-promessa celebrado com a R-Lda; não o tendo feito, caducou o seu direito a reclamar qualquer direito sobre a fracção ora em crise;

         v\ Com a transmissão do bem [para o B-SA que depois o vendeu à autora], mediante dação e, não se verificando a anulação da venda, o direito da ré caducou;

         vi\ O direito de retenção do promitente-comprador dirige-se apenas e só contra o promitente-vendedor faltoso;

         vii\ A falta de animus possidendi acarreta que a ré seja simples possuidora precária, nos termos do art. 1253/-a-b do CC;

         viii\ A usucapião não pode verificar-se nos detentores ou possuidores precários, excepto achando-se invertido o título de posse, sendo para tal necessário que o detentor expresse directamente junto da pessoa em nome de quem possuía a sua intenção de actuar como titular do direito, caso em que o prazo para usucapir só corre desde que se verifique a inversão do título (artigo 1290 do CC). Como não ocorreu tal inversão da posse, é vedado à ré adquirir por usucapião;

         ix\ A posse pública deve, acima de tudo, ser conhecida do interessado directo ou indirecto, ou seja, do proprietário do imóvel, isto é, da autora; ora a ré não tem esta posse pública da fracção;

         x\ A ré não adquiriu a posse efectiva, não passa de possuidora precária, logo não pode adquirir por usucapião.

         xi\ Ao longo destes anos a ré nunca procedeu ao pagamento do IMI, respeitante ao imóvel, sempre foi a autora que procedeu a esse pagamento.

         xii\ O prazo de contagem da usucapião foi interrompido, pelo menos, por ocorrência do processo que correu termos no Tribunal Administrativo e Fiscal do F; com efeito, “São aplicáveis à usucapião, com as necessárias adaptações, as disposições relativas à suspensão e interrupção da prescrição, bem como o preceituado nos artigos 300, 302, 303 e 305 – conforme dispõe o artigo 1292 do Código Civil. Teria que começar a contar novo prazo a partir do acto interruptivo, no fundo, a partir da data da instauração do processo de execução de sentença de nulidade de acto administrativo. Causa de interrupção dos prazos de usucapião que é de conhecimento oficioso, conforme acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 08/05/2018, no proc. 4668/17.0T8CBR.C1.

         xiii\ A decisão recorrida implica uma lesão injustificada dos direitos e expectativas da autora/proprietária, que vê o seu direito real, legalmente registado anteriormente, posto em causa por um alegado contrato promessa nunca registado, nem celebrado com a autora.

              A ré não contra-alegou.

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              Questão que importa decidir: groso modo, se a ré não adquiriu a propriedade da fracção por usucapião.

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              O tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos que interessam à decisão da questão a decidir:

  1. Pela Apresentação 000, de 30/12/1999, foi registada a dação em cumprimento efectuada pela R-Lda, a favor do B-SA, incidente sobre as 91 fracções autónomas integrantes do prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial do F sob o número 000, da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1111 [= edifício];
  2. Por escritura pública celebrada a 30/12/2014, o B-SA declarou vender à BI-SA, ora autora, que a declarou comprar, a fracção autónoma designada pela letra O [= fracção], correspondente a unidade habitacional de tipo T-2, localizada a nascente do piso 0 do edifício.
  3. A fracção mostra-se registada em nome da autora através da apresentação 1686, datada de 09/01/2015;
  4. Por contrato promessa celebrado a 25/04/1998, a R-Lda representada por A e J, na qualidade de sócios gerentes, prometeu vender a MJM e à ré, que a prometeram comprar, a fracção e uma fracção autónoma constituída por um estacionamento designado por F219, destinado a parqueamento de automóvel com a área aproximada de 20 metros quadrados, situado na Cave menos 2, integradas no edifício, pelo valor de 31.000.000 $;
  5. O acordo referido em D foi negociado com a ré e com MJM por E, que conduziu as negociações entre as parte contraentes e determinou a sua aceitação pela ré e por MJM;
  6. Pelo alvará de licença de construção número 000/98, emitido pela Câmara Municipal do F em nome de E, foi prorrogada a licença de construção número 000/97, para conclusão das obras de um edifício para habitação e comércio, sito à Rua do P e à C;
  7. No momento referido em D, MJM e a ré entregaram a quantia de 10.000.000$, a título de sinal e princípio de pagamento, através do cheque número 5920156699, sacado sobre conta do BT&A, assinado por MJM;
  8. Sob a Cláusula 5 do acordo referido em D, ficou estabelecido que os remanescentes 21.000.000$ seriam entregues aquando da escritura definitiva da compra e venda;
  9. A 18/11/1998, através do cheque número 5758506062, sacado sobre conta do BTA e emitido à ordem da R-Lda ou de E, MJM e a ré entregaram, como adiantamento por conta do valor acertado no acordo referido em D, a quantia de 11.000.000$ a E, na qualidade de sócio da R-Lda.
  10. Por documento datado de 11/11/1998, E declarou, na qualidade de sócio da R-Lda, ter recebido o valor mencionado em I e que no acto da escritura somente seria paga a quantia de 10.000.000$;
  11. Através do cheque número 1763696170, sacado sobre conta do BTA e emitido à ordem da R, MJM e a ré entregaram a quantia de 10.000.000$ a E;
  12. MJM e a ré receberam as chaves do apartamento identificado em D em Novembro de 1998;
  13. MJM e a ré foram as primeiras pessoas a, em Fevereiro de 1999, habitar no prédio identificado em A.
  14. A 15/02/1999, a ré celebrou com a S-Lda, acordo de fornecimento de gás para fracção;
  15. A 18/02/1999, a ré celebrou com a E-SA, acordo de fornecimento de electricidade para uso de doméstico, para a fracção;
  16. A 19/02/1999, a ré celebrou com a Câmara Municipal do F acordo de fornecimento água para uso de doméstico, para a fracção;
  17. A 21/05/1999, MJM celebrou com a Cabo TV-SA, acordo de fornecimento de serviços de televisão para a fracção;
  18. Os responsáveis da R-Lda sabiam e aceitaram que a escritura definitiva não podia ser celebrada por a ré estar ainda a divorciar-se do seu anterior marido;
  19. E assegurou à ré que a escritura definitiva se realizaria;
  20. A 23/12/1999 foi emitida pela Câmara Municipal do F, em nome de R-Lda a licença de utilização do prédio em que insere a fracção autónoma referida em B e D;
  21. Os responsáveis da R-Lda inteiraram o Banif de todas as fracções que dispunham de compradores munidos de contratos promessa, inclusive a correspondente à fracção;
  22. A ré e seu companheiro usufruíram da fracção à vista de toda a gente, de forma exclusiva, sem oposição, pacificamente e de boa fé, com a consciência de que a fracção lhes pertencia por direito próprio, comportando-se como verdadeiros proprietários;
  23. A ré tem vindo a suportar as despesas inerentes à fracção, pagando os valores devidos a título de condomínio até 2015, e demais despesas em que foi necessário participar em obras comuns realizadas pela administração do condomínio, bem como obras de reparação e manutenção do apartamento que se mostraram necessárias;
  24. A ré participou de forma assídua nas reuniões de condomínio até 2015;
  25. Por testamento celebrado a 08/09/2008, MJM legou a sua mulher, a ré, a parte que lhe pertence na fracção;
  26. O testamento referido em Y, foi aberto a 31/01/2009;
  27. Em Abril de 2015, a ré interveio, espontaneamente, como contra-interessada, fazendo-se representar em juízo na contestação que sete moradores/proprietários do edifício apresentaram junto do Tribunal Administrativo e Fiscal do F, contestando o requerimento executivo no âmbito de processo com o n.º 000/13.5BFUN;
  28. A acção referida em AA foi instaurada por vizinhos;
  29. Por sentença proferida a 23/10/2020, a execução da decisão proferida nos autos mencionados em AA foi julgada improcedente, por se considerar estar caducado o direito de execução.

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              Apreciando:

              Antes de mais, diga-se que, como resulta da síntese feita das conclusões do recurso da autora, esta não impugna a decisão de qualquer ponto da matéria de facto.

              Apesar disso, a autora divide o corpo das suas alegações em três partes, sendo a segundo epigrafada “da errónea decisão da matéria de facto”, com a qual ocupa 8 páginas, quase tantas como as 9 páginas que dedica à terceira parte, epigrafada da “errónea decisão da matéria de direito”.

              Por isso, importa esclarecer que também no corpo das alegações – o que de qualquer modo seria irrelevante, já que o que importa, para este efeito, é o que consta das conclusões – não existe minimamente que seja a identificação precisa de qualquer ponto da decisão da matéria de facto que seja posto em causa pela autora, dizendo porque é que ele devia ter sido dado como provado ou não provado. Anote-se também que não existe a identificação, nas alegações de recurso, seja onde for, de uma qualquer elemento de prova, documental ou pessoal.

              À cautela, acrescente-se:

              A dada altura, no corpo das alegações (§32), a autora sugere a leitura do facto V como se lá estivesse escrito, em vez do que lá consta – que a ré e seu companheiro usufruíram da fracção […] com a consciência de que a fracção lhes pertencia por direito próprio, comportando-se como verdadeiros proprietários – que a ré demonstrou que, “após a reversão [sic], continuou a ocupar, cuidar, manter a fracção, […] tendo-o feito por mera tolerância do proprietário, sem que, contudo, este lhe tenha pretendido atribuir um direito.”

              Mas, como se pode ver no facto V não é isto que foi “demonstrado” e a autora não indica um único elemento de prova em sentido contrário ou no sentido que sugeriu, tal como também não argumenta porque é que tal facto não devia ter sido dado como provado.

              Note-se que isto nem sequer consta das conclusões, onde também não consta, sequer, a palavra tolerância.

              Por outro lado, na conclusão 34, a autora diz que “ao longo destes anos a ré nunca procedeu ao pagamento do IMI, respeitante ao imóvel; sempre foi a autora que procedeu ao pagamento dos respectivos impostos correspondentes ao imóvel em crise.”

              Ora, não foi dado como provado que a ré nunca procedeu ao pagamento de IMI e foi dado expressamente como não provado (em 6 dos factos não provados) que tenha sido a autora que sempre procedeu ao pagamento dos respectivos impostos incidentes sobre a fracção.

              Apesar disso, a autora não tem, mesmo no corpo das alegações, o que de qualquer modo seria irrelevante, uma única linha de texto e/ou a indicação de um qualquer elemento de prova com o início de uma tentativa de fazer convencer que aqueles factos deviam ter sido dados como provados.

              Posto isto,

              A posse adquire-se por algum dos 4 modos previstos no art. 1263 do Código Civil, sendo que aquele que está em causa nos autos é a tradição efectuada pelo anterior possuidor.

              Tudo o que é dito pela autora, relativo ao contrato-promessa é pois irrelevante: a posse não foi adquirida, evidentemente, pela celebração do contrato-promessa, mas sim pelo acordo de tradição que está implícito na entrega das chaves (facto L), entrega das chaves que, embora não esteja dito expressamente, foi feita pela sociedade proprietária (ou por conta dela), possuidora da fracção (como o revela a posse das chaves) e que é esclarecida pelas seguintes circunstâncias: a ré e o seu companheiro tinham celebrado um contrato-promessa de compra e venda da fracção com a sua proprietária/possuidora, contrato feito através do sócio da proprietária e construtor do edifício (factos A e D a F), tendo esta recebido logo nesse momento cerca de 1/3 do preço (facto G); 7 meses depois recebe mais cerca de um 1/3 do preço (factos I e J); os responsáveis da proprietária sabiam e aceitaram que a escritura definitiva não podia ser celebrada por a ré estar ainda a divorciar-se do seu anterior marido e o sócio “negociador” assegurou à ré que a escritura definitiva se realizaria (factos R e S). O pagamento do resto do preço acabou também por ser feito (embora não se saiba quando: facto K).

              Trata-se pois de um acordo pelo qual a proprietária/possuidora da fracção a entrega à ré para que esta a passe a ocupar como a proprietária que irá ser, por já ter pago a maior parte do preço e ir celebrar o contrato de compra e venda quando pudesse, e não um acto de mera tolerância dessa ocupação.

              Com isto não se está a dizer que a ré adquiriu a propriedade: adquiriu, sim, a posse, uma posse boa para usucapião, eventualmente, mais tarde, da propriedade da fracção, de forma independente, por isso, da celebração do contrato-promessa (pelo que continua a ser irrelevante tudo o que a autora diz a propósito deste).

            Para o que antecede, veja-se, por exemplo, Menezes Cordeiro, A Posse, Almedina, 1997, páginas 75-77 e 107-108; José Alberto Vieira, A Posse, Almedina, 2018, págs. 122-162 e 630-649 (onde se lembra uma anotação de Vaz Serra sobre a matéria a propósito do ac. do STJ 28/11/1975, publicada na RLJ 109, páginas 347 e segs), e Direitos Reais, Coimbra Editora, 2008, págs. 595-600; e Menezes Leitão, Direitos Reais, 2013, 4.ª edição, Almedina, pág. 123; já mais ou menos neste sentido, sem grande explicitação ou desenvolvimento, veja-se o ac. do TRL de 26/09/2019, proc. 5800/17.0T8FNC, deste mesmo colectivo; sobre o acordo de tradição, José Luís Bonifácio Ramos, Manual de Direitos Reais, AAFDL, 2017, págs. 149-150.

                                                                 *

              Para quem, como a sentença recorrida e a autora, continue a entender que o animus é um elemento autónomo da posse e que o contrato-promessa desvaloriza a posse do promitente adquirente a quem a coisa foi entregue, por pôr em causa o animus como elemento da posse, os factos provados sob V demonstram a existência do animus e que é com base nesse “estado de espírito” que a ré e o seu companheiro praticaram sobre a fracção os factos dados como provados sob M a Q, W, X e AA-BB, pelo que, nestas condições, também neste entendimento haveria uma verdadeira posse (naturalmente que boa para usucapião).

              Assim, por exemplo, com perfeita aplicação ao caso dos autos, face aos factos provados, veja-se Antunes Varela, CC anotado, vol. III, 2.ª edição, 1984, Coimbra Editora, págs. 6 e 7: “São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo […] a coisa é entregue ao promitente-comprador como se fosse sua já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse.”

            No mesmo sentido, os vários acórdãos citados pela sentença recorrida – acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/02/2017, processo 724/09.7TBAMT.P2.S1; ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, de 11/10/2015, proc. 3592/13.0TBVIS.C1; ac. do STJ de 11/09/2012, proc. 4436/03.7TBALM.L1.S1; ac. do STJ de 12/07/2011, proc. 899/04.1TBSTB-E1-S1; ac. do STJ de 11/12/2008, proc. 08B3743; ac. do TR de Lisboa, de 19/11/2002, proc. 8205/2002-7 –, sentença que invoca ainda no mesmo sentido Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11ª edição, Almedina, 2006, pág. 231, nota 55 (passagem que também pode ser encontrada, como diz a ré na contestação, no BMJ 349, pág. 86); bem como os citados pela ré na sua contestação: do STJ de 09/09/2008, proc. 08A1988, e de 23/05/2006, proc. 06A1128, e do TRL de 08/05/2008, proc. 1331/2008-6; e, entre outros, ainda, por exemplo, os acs. do STJ de 27/05/2004, proc. 04B1445, e de 09/06/2016, proc. 299/05.6TBMGD.P2.S2, e o ac. do TR de Évora de 27/06/2019, proc. 7061/16.9T8STB.E1.

              A sentença recorrida, embora fale quase sempre da tradição da coisa, considera implicitamente que resulta do que antecede que a posse foi adquirida pela prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito (art. 1263/-a do CC). Mas não é necessariamente assim, ou seja, mesmo para parte desta corrente – a mais recente, de resto – é com base na tradição que se considera que a posse foi adquirida, como se vê expressamente dos citados acórdãos do STJ de 11/12/2008, do TRC de 11/10/2015, e do STJ de 09/06/2016 e de 14/02/2017.

                                                                 *

              A sentença demonstra que, depois de ter adquirido a posse – o que, segundo a sentença, ocorreu em Fevereiro de 1999 -, a ré e o seu companheiro continuaram a manter a posse com as características necessárias à sua usucapião no prazo de 15 anos a contar daquela aquisição da posse, já que a aquisição foi feita de boa-fé (a quem era a proprietária/possuidora da fracção; a sentença lembra este sumário de um acórdão do STJ: “pela própria natureza das coisas, não pode falar-se em má-fé na aquisição da posse, mas sim em boa-fé, quando é o próprio proprietário e possuidor legítimo que, traditando a coisa ao promitente-comprador, confere a posse a este” – ac. do STJ de 14/02/2017, processo 724/09.7TBAMT.P2.S1, desenvolvendo a argumentação que vem do ac. do STJ de 11/12/2008, proc. 08B3743) – artigos 1287 e 1296 do CC). Acrescenta que mesmo que a posse se considerasse de má-fé (por não ser titulada: arts. 1260/2 e 1259 do CC), em Fev2019 já teriam ocorrido os 20 anos que seriam então necessários para a usucapião.

              Tendo havido tradição da coisa em Nov1998, a posse iniciou-se nesse momento. As circunstâncias posteriores apenas servem para esclarecer o animus da ré. E havendo boa-fé, como demonstrado pela sentença recorrida, o prazo de usucapião é de 15 anos. Pelo que este acórdão considera que a usucapião ocorreu em Nov2013, sendo esta divergência com a sentença recorrida – que decorre do facto de esta considerar que a posse foi adquirida por apossamento e não pela tradição – irrelevante.

              Tendo a ré adquirido a propriedade da fracção por usucapião verificada em Nov2013, retroagida a Nov1998, necessariamente que a acção em que a autora, em Fev2020, pede que seja declarada proprietária da fracção, por a ter adquirido a outrem que não a ré, teria de improceder: se é a ré que é a proprietária, a autora não o pode ser. E, também por isso, a reconvenção, da ré, de que é ela a proprietária, tinha de proceder.

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              O que antecede, justifica, sem mais a decisão de julgar improcedente o recurso; de qualquer modo, diga-se:

              A posse da ré deriva da tradição, não do contrato-promessa; pelo que é irrelevante que este não tenha sido celebrado com a autora e não esteja registado; não está em causa o cumprimento do contrato promessa, nem o direito de retenção, mas a aquisição, por usucapião, do direito real, modos de aquisição distintos (art. 1316 do CC); as frases da autora “o direito de usucapião adquirido por meio do contrato-promessa” (constantes da conclusão 14 e do §20 do corpo das alegações) misturam contrato com usucapião; isto afasta o que se sintetizou acima sob i\, ii\, iv\, vi\ e x\ das conclusões feita acima.

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              Quanto a iii\, v\ e xiii\ diga-se que é certo que os factos A a C demonstram a aquisição da propriedade da fracção pela autora por força de contrato, aquisição que está registada, mas a aquisição da propriedade pela ré por força da usucapião (em 2013; mas tal também seria verdade se a data correcta fosse 2018), prevalece sobre aquela, ao contrário de caducar por força da mesma como pretende a autora, tanto mais que a usucapião retroage à data do início da posse (Nov1998 – art. 1288 do CC).

              É que, por força desta retroactividade, quando a R-Lda cedeu a fracção ao B-SA, com registo em 30/12/1999 [a falta de prova do momento da cedência corre por conta da autora, pois era ela que tinha que provar quando ela ocorreu, como facto eventualmente favorável à sua tese; de qualquer modo, a sequência dos factos T, U e A permite a ilação de que esta cedência ocorreu mais de um ano depois da tradição da posse para a ré] e depois quando o B-SA a vendeu à autora em 2014, era como se a propriedade não fosse já da R e, depois, do B-SA, que assim não tinham legitimidade para a ceder ou vender. Ou dito de outro modo, é irrelevante o facto de, depois de 1998, a fracção ter sido cedida e vendida por outrem que não a ré (que passa a ser vista como a proprietária a partir daquela data) e de estas cedência e compra e venda terem sido registadas, porque feitas por quem, retroactivamente, se tem de considerar que não tinha legitimidade para o efeito.

              Dito de outro modo: a usucapião retroage à data do início da posse, Nov1998 (art. 1288 do CC), o que justifica que a usucapião prevaleça sobre o registo posterior da fracção a favor de outrem [artigos 5/1-2 (: 1 – Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. 2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) A aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º) e 2/1-a (: 1 – Estão sujeitos a registo: a) Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão) do Código do Registo Predial).

              Como diz Oliveira Ascensão, Direito Civil, Reais, 5.ª edição, Coimbra Editora, 1993, págs. 358-359: “[…] a usucapião […] é, para a nossa lei, o título fundamental de aquisição de direitos reais de gozo. Ela inutiliza por si todas as situações substantivas ou registais existentes, pelo que a sua actuação nunca poderia estar condicionada pelo registo. […]”. No mesmo sentido, também, José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, Coimbra Editora, 2008, especialmente págs. 428 a 431.

              E ainda, por último, Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde, Estudos de registo predial, AAFDL, 2017, págs. 46-47: “Por força da alínea a [do art. 5/2 do CRP], a aquisição fundada em usucapião dos direitos reais de gozo identificados no art. 2/1 pode ser invocada mesmo sem registo e contra qualquer registo (usucapio contra tabulas); ainda que a inscrição registal seja anterior ao início da posse, prevalece sempre o direito adquirido por usucapião, podendo servir, inclusive, para travar uma aquisição tabular. Se A, proprietário do prédio x, o vender a B que não regista e alienar novamente o mesmo prédio a C, que regista, este não consegue uma aquisição tabular se B demonstrar a usucapião. Aquele que invoca e prova a usucapião, impede o efeito atributivo [do registo].”

              As passagens citadas nestes dois últimos §§ vêm do acórdão deste colectivo do TRL de 26/09/2019, já citado acima. O estudo de Oliveira Ascensão já era invocado pela ré, na contestação, para este efeito, acompanhado da referência a passagens da obra de Fernando Pereira Rodrigues, Usucapião – Constituição Originária de Direitos através da Posse, Almedina, 2008, pág. 69, no mesmo sentido, que este TRL não consultou.

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              Já está demonstrado que se verificou a tradição da posse, pelo que fica afastada a mera detenção e a necessidade de inversão do título da posse (um outro modo de adquirir a posse: art. 1263/-d do CC), matéria que consta das sínteses vii\ e viii\.

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              A publicidade da posse tem a ver com o facto de ser necessário que ela seja exercida à vista de toda a gente, não que ela tenha que ser conhecida de alguém em concreto, designadamente do proprietário; o que interessa é que o proprietário, se for normalmente diligente, possa tomar conhecimento da posse (veja-se Antunes Varela, obra citada, páginas 24 e 25). Ora, no caso, a forma como a ré (e o seu companheiro) agiu, permitia à autora, se fosse normalmente diligente, ter conhecimento dessa posse. Isto afasta o que consta de ix\.

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              O que consta de xi\ (pagamento de impostos) já foi afastado.

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              A interrupção do decurso do prazo de usucapião teria que decorrer, no que ao caso importa, pela citação ou notificação judicial à ré de qualquer acto da autora que exprimisse, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito de propriedade ou pelo reconhecimento do direito de propriedade da autora por parte da ré possuidora (tem-se em conta o disposto nos artigos 323/1 e 325/1, ambos do CC. e a lição de José Alberto Vieira, obra citada, págs. 421-422).

              Essa interrupção não pode decorrer de um acto de terceiro que não tem nada a ver com isto, como é o caso da acção referida nos factos AA e BB. Isto afasta o que consta de xii\ e já estava dito pela sentença recorrida.

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              Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.

              Custas, na vertente de custas de parte, pela autora (por ser quem perde o recurso).

              Lisboa, 18/11/2021

              Pedro Martins

              1.º Adjunto

              2.º Adjunto