Processo do Juízo Local Cível de Almada – J1
Sumário:
I – O valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, de que fala o artigo 1418/1 do CC, não é fixado em percentagem da área do edifício, mas sim, como se ali se escreve, do valor total do prédio. Fracções com a mesma área podem ter valor diferente.
II – Pedidos baseados no ou dependentes do entendimento errado de que a percentagem de cada fracção é dependência da área da mesma e que, por isso, as áreas que não estiverem de acordo com isso devem ser corrigidas, não podem proceder.
III – O valor relativo das fracções fixado livremente não pode ser alterado sem o acordo de todos os condóminos (mesmo depois do aditamento do nº 2 do art. 1419 do CC pela Lei 8/2022, de 10/01).
IV – O pedido de reembolso de despesas com a realização de obras urgentes que um condómino eventualmente tenha feito, licitamente, em substituição do condomínio, tem de ser dirigido contra este, representado pelo administrador, e não também contra os condóminos ou administradores.
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:
J, mais tarde acompanhado da mulher, intentou uma acção contra (i) MR (ii) MF e MF, (iii) JR, (iv) FC, (v) Condomínio do prédio sito na Praça X, Almada, e (vi) IM, pedindo que:
(i) Seja declarada a existência de um erro nos valores fixados e expressos em permilagem do edifício e divergência com as dimensões reais e verdade material; mesmo que assim não se entenda;
(ii) Seja declarada a existência de um erro nos valores fixados e expressos em permilagem em relação à Cave 2 e divergência com as dimensões reais e verdade material; e
(iii) Seja a presente decisão comunicada à Conservatória do Registo Predial, à Autoridade Tributária e Aduaneira e à Câmara Municipal e sujeita a registo; adicionalmente devem;
(iv) Sejam os condóminos condenados a indemnizar o autor a título de danos patrimoniais na quantia resultante da soma do valor correspondente à diferença do valor da quota actual em relação ao valor da quota que deveria pagar efectivamente em harmonia com as suas dimensões reais e do valor correspondente à diferença do valor pago a título de IMI pela cave 1 e cave 2 em relação ao valor do IMI que deveria pagar efectivamente em harmonia com as dimensões reais da Cave 1 e Cave 2 – tudo a liquidar a final; bem como,
(v) sejam os réus condenados a pagar 420€ a título de indemnização por danos patrimoniais; e
(vi) Sejam também os condóminos condenados a pagar ao autor 10.000€ a título de indemnização por danos não patrimoniais, bem com a 6ª ré condenada a pagar ao autor 7.500€ a título de indemnização por danos não patrimoniais.
Alega para o efeito, no essencial, que:
É proprietário de duas fracções autónomas (caves 1 e 2) de um prédio constituído em propriedade horizontal. Os réus I a IV são os outros condóminos do prédio. A permilagem das fracções não corresponde à realidade. A área atribuída à cave 1 é de 56 m2; a da cave 2 é de 36 m2, sendo que se encontra descrita e prevista uma permilagem de 120 em relação à cave 1 e de 170 em relação à cave 2. Logo a cave 2 goza de uma permilagem superior à cave 1, apesar da área bruta privativa da cave 1 ser maior; neste sentido, refira-se ainda que tanto a cave 1 como a cave 2 têm uma permilagem superior à fracção designada pela letra “F”, correspondente ao terceiro andar para habitação, com cinco divisões. É ainda mencionada a existência de um terceiro armazém designado como cave C que terá cerca de 17 m2, desconhecendo-se a que corresponderá e que não parece ter sido valorado a nível da propriedade horizontal – cf. doc. 8 [O autor não diz onde é que é mencionado aquele armazém; no entanto, o doc.8 é uma ficha da Câmara Municipal]. Pelo que, existe uma discrepância e um erro crasso nos valores das permilagens atribuídos às fracções do edifício em causa. Sendo evidente a necessidade de proceder à alteração/correcção das permilagens das fracções e rever os valores relativos à propriedade horizontal.
Todos estes factos são sobejamente conhecidos pelos condóminos e pela ré VI. O réu V celebrou com a ré VI um contrato de prestação de serviços denominado por gestão de condomínio. De acordo com o contrato, entre outros, era obrigação da ré VI a recolha e arquivo de toda a documentação referente ao réu V tal como esclarecer dúvidas e mediar conflitos. E bem assim, representar o condomínio perante as autoridades administrativas e elaborar o regulamento de condomínio. O autor já manifestou estas discrepâncias por diversas vezes, em diversas ocasiões, neste sentido, saliente-se também as interpelações dirigidas à ré VI; no entanto, aquando interpelada para o efeito, a ré VI numa primeira fase não se pronunciou ou reagiu à notificação do autor; posteriormente, informou que não dispunha, e desconhecia o título constitutivo do réu V, não tendo até à presente data, diligenciado pela obtenção do título constitutivo; tendo elaborado o regulamento desprovida do respectivo suporte documental relevante e sem atestar a correspondência entre o exposto no doc.6/registo predial em relação ao doc.7/escritura de constituição da propriedade horizontal e se tal traduzia a realidade dos factos; nunca a ré VI diligenciou no sentido tentar compreender ou resolver a situação sub judice ou mesmo vontade em endereçá-la, não obstante as suas obrigações; sendo que, e sem prejuízo do especial circunstancialismo e das restrições decorrentes da pandemia causada pelo COVID-19, a assembleia solicitada apenas foi convocada em Junho de 2021; apesar da relevância e urgência dos assuntos indicados e solicitados para a ordem do dia da assembleia mencionada – a deliberação acerca da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, tendo a referida comunicação antecedido a pandemia; na assembleia, os condóminos recusaram-se peremptoriamente a discutir a problemática em questão, não aprovando a modificação/alteração do título constitutivo; com claros prejuízos para o autor; a respectiva acta apenas foi disponibilizada pela ré VI em 21/10/2021, não obstante as diversas interpelações do autor para o efeito.
Acresce que existe um logradouro no edifício que é parte comum, que se encontrava num estado deplorável, carecendo de actos conservatórios e de uma limpeza, encontrando-se, entre outros, pejado de vegetação seca e/ou morta e de cigarros e beatas atirados para o logradouro pelos condóminos; em função tanto dos temporais havidos, como da falta de limpeza e inércia da ré VI; de forma a evitar um desastre, o autor foi obrigado a proceder às respectivas limpezas, apesar de corresponder a uma das obrigações da ré, tal como previsto no contrato, ou do réu II/2 e/ou da ré IV enquanto administradores residentes – vd. doc. 14; neste contexto, o autor suportou individual e exclusivamente todos os custos e despesas relacionados com a manutenção e limpeza do logradouro aqui em causa.
Toda esta situação provocou enormes inconvenientes ao autor, bem como uma enorme angústia e transtorno, porquanto foi inesperadamente confrontado por um lado, com uma deliberada e consciente recusa dos réus relativamente à rectificação/alteração/ /correcção dos valores das permilagens erroneamente atribuídos. E por outro, com a inércia e um comportamento irredutível em nada cooperante e ao arrepio da boa fé por parte dos réus, protelando de forma prolongada e injustificável a resolução da situação, apesar das diversas interpelações por parte do autor e de bem saberem que os valores actuais da permilagem não têm correspondência com a realidade.
Os réus contestaram, excecionando (i) a ilegitimidade activa do autor por estar desacompanhado da mulher; e (ii) a impossibilidade de alcançar o efeito pretendido através da acção (ac. do TRP de 06/04/2017, proc. 1318/15.3T8PVX.P1), o que levaria à absolvição do pedido (tendo o autor o meio previsto no art. 132 do Código do Notariado se fosse como ele diz, isto é, se estivesse em causa uma simples correcção de áreas [trata-se antes de uma defesa por impugnação: art. 572/2 do CPC: O réu defende-se por impugnação quando […] afirma que [os] factos [articulados na PI] não podem produzir o efeito jurídico pretendido pelo autor]; e impugnando a maior parte dos factos; excepcionam também (embora não qualifiquem assim a defesa) o abuso de direito de o autor vir exigir compensações por questões ligadas a um logradouro ao qual desde sempre tem vedado aos demais condóminos o acesso e o uso (como resulta de uma sentença transitada em julgado que apresentam para junção e que está a ser executada com embargos do autor) e apesar de também estar a ser executado num outro processo judicial por não pagamento da quotização de condomínio; bem como que o que o autor pretende, com a acção, é a desafetação da fração B aos bens comuns.
O autor respondeu, impugnando a excepção da ilegitimidade, dizendo que a acção visa apenas a simples apreciação da situação relativa às permilagens do imóvel, mas oferecendo-se para juntar aos autos consentimento da sua mulher [o que veio a fazer, como se viu, depois de despacho nesse sentido]; e, quanto a “excepção” de impossibilidade, que, em momento algum, peticiona a alteração das permilagens, sendo o desiderato da acção obter unicamente a declaração da existência de um facto: o erro/desconformidade/discrepância nos valores fixados e expressos em permilagem do edifício em regime de propriedade horizontal.
A acção foi julgada improcedente no despacho saneador, por não provada, e, consequentemente, os réus foram absolvidos dos pedidos.
A fundamentação deste saneador-sentença foi, em síntese, a seguinte:
Centremo-nos nos dois principais pedidos formulados pelo autor.
À primeira vista, poderemos ser levados a pensar que estamos perante acção de simples apreciação positiva –artigo 10/3-a do CPC-, isto é tal como refere o autor na sua resposta à contestação “obter unicamente a declaração da existência de um facto – o erro/desconformidade/discre-pância nos valores fixados e expressos em permilagem do edifício em regime de propriedade horizontal”.
Contudo, não podemos deixar de levar em conta os efeitos de tal decisão, caso fosse favorável ao autor: alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Dispõe o art. 1418/1 do Civil que no título constitutivo estão especificadas as partes do edifício correspondentes às diversas fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Nos termos do art. 1419/1 do CC, sem prejuízo do disposto no art.1422-A/3 do CC (relativo à junção e divisão de fracções autónomas do mesmo edifício) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
[…]
Não está na disponibilidade de um ou de vários dos titulares das fracções, os condóminos, só por si, procederem à alteração do título de constituição desse tipo de propriedade, ainda que através da interposição de uma acção judicial.
Na senda do ac. do Tribunal da Relação do Porto de 06/04/2017, proc. 1318/15.3T8PVZ.P1, entendemos que “a modificação do valor relativo de várias fracções em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efectuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado”, logo, “não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma acção de suprimento do consentimento” [o acórdão citado acrescenta: III – Havendo uma situação de erro manifesto no título constitutivo da propriedade horizontal este pode ser rectificado a requerimento do interessado nos termos do art. 132 do Código do Notariado.” – aditamento feito por este TRL].
No aludido aresto, escreve-se:
“[…]
Assim, a lei prescreve que a escritura de alteração do título constitutivo de propriedade horizontal não pode ser feita sem a junção de documento camarário comprovativo de que a alteração ao título constitutivo está de acordo com os correspondentes requisitos legais – cfr. art. 60/1 do CN.
Sucede que a entidade competente para definir a composição de um edifício, o destino de cada fracção ou parte comum do mesmo é a Câmara Municipal e tal tem de ser fixado no projecto de construção aprovado e depois vistoriado.
Por conseguinte, a alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal tem de ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado, que se recortam como formalidade ad substantiam, indispensável para a validade daquela alteração, conforme resulta do disposto nos artigos 220, 371 e 1419 do CC, estando essa alteração ainda sujeita a registo – cf. artigos 62/1 do CN e 2/1-b do Código do Registo Predial.
Neste contexto, é de concluir que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal através de decisão judicial, conforme é pretendido pelos autores/recorrentes, não é legalmente admissível.”
No mesmo sentido, ac. do TRC de 12/02/2019, proc. 30/17.3T8FCR.C1. […]
Assim, pelas razões expostas, não poderão proceder os dois primeiros pedidos formulados pelo autor, nem os demais pedidos conexos.
O autor recorre deste saneador-sentença – para que seja revogado e substituído por outro que condene os réus ou que determine a dispensa ou a realização da audiência prévia e o prosseguimento da acção ou que determine a realização da prova pericial referente à propriedade horizontal peticionada e o prosseguimento da acção -, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões [que se transcrevem na parte minimamente útil, com simplificações e eliminando-se apenas algumas das muitas repetições]:
[…]
C. Apenas é permitido conhecer imediatamente do mérito da causa, sem necessidade de mais provas, se o processo contiver todos os elementos relevantes para uma decisão segura e conscienciosa, segundo as várias soluções de direito – o que não sucede in casu.
D. Na verdade, tal não poderia suceder, pois há desde logo um erro de interpretação por parte do tribunal em relação ao peticionado pelo autor.
[…]
F. Com efeito, o autor deduziu um pedido de simples apreciação na presente acção, pedindo unicamente a declaração da existência de um determinado facto.
G. Neste sentido, note-se o disposto no artigo 88 da petição inicial, segundo o qual “(…) requer-se que declare a existência de um erro/desconformidade/discrepância nos valores fixados e expressos em permilagem do edifício em regime de propriedade horizontal ora em causa”, bem como o pedido (i) do autor.
[…]
I. Na verdade, não existe qualquer referência expressa no âmbito da petição inicial ou em qualquer outro articulado ou acto no âmbito do processo que permita sequer inferir que o autor pretende ou requer a alteração da propriedade horizontal através da presente acção, seja através da condenação dos réus a alterar a propriedade horizontal ou em promover qualquer acto nesse sentido, seja através de qualquer determinação por parte do tribunal em relação à alteração.
[…]
K. Devendo a acção culminar apenas e tão só com a declaração da existência de um facto – a constatação do erro relativo às permilagens tal como alegado e expressamente peticionado na PI, não podendo a pretensão do autor ser confundida de todo com uma acção com o intuito de proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
L. Sendo certo que a sentença não pode absolver com fundamento em objecto diverso do que se pediu, pelo que ao mal interpretar o peticionado pelo autor, o tribunal a quo acaba por incorrer em omissão de pronúncia em violação do estatuído no art. 608/2 do CPC.
[…]
N. E nem se diga que, tal como alude o tribunal a quo, que os efeitos da presente acção, “caso fosse favorável ao autor” implicariam a “alteração do título constitutivo da propriedade horizontal”.
O. Com efeito, o tribunal a quo não dispõe de quaisquer elementos que lhe permitam deduzir ou realizar esse juízo, correspondendo na verdade a uma mera conjectura por parte do tribunal a quo, nem sequer suportada ou sustentada em quaisquer suposições.
P. Não sendo a alteração da propriedade horizontal uma consequência necessária e lógica da presente acção e do pedido efectivamente deduzido pelo autor.
Q. Com efeito, a decisão aqui em causa apenas permitiria confirmar (ou não) a convicção do autor no que respeita às permilagens – dando-lhe, por exemplo, conforto para alienar as fracções de que é proprietário sem o risco de poder ser alvo de uma acção de venda de coisa defeituosa ou similar, e bem assim, de ser acusado de má-fé na alienação (art. 78 da PI).
R. Neste âmbito, note-se que o motivo pelo qual o tribunal a quo considerou a acção improcedente parece ser a possibilidade de, caso a acção fosse favorável ao autor, ser instaurada uma acção executiva com o fito de ser alterada coactivamente a propriedade horizontal; ora, mesmo que o autor concretizasse o temor do tribunal a quo, certo é que apenas poderia ser no âmbito dessa acção executiva declarado improcedente o pedido do autor com fundamento na indisponibilidade alegada na decisão que ora se contesta, e nunca na acção declarativa que visa apenas uma declaração de existência de erros relativos à propriedade horizontal.
[…]
U. Acresce que, além do pedido relativo referente às permilagens e acima abordado, o autor deduziu concomitantemente pedidos de condenação contra os réus.
[…]
W Ora, a causa de pedir de alguns dos pedidos deduzidos está relacionada com deveres contratuais e legais dos réus, o que não foi relevado pelo tribunal, sendo que em relação a todos estes pedidos, o despacho saneador-sentença basta-se apenas e tão só com a seguinte referência [acima transcrita – TRL]; contudo, não surge nenhuma análise, ponderação ou apreciação no despacho saneador-sentença relativa à causa de pedir e aos pedidos deduzidos aqui em causa.
X. Não tendo o tribunal […] discriminado como facto provado ou não provado toda a matéria alegada a este respeito.
Y. […N]ão poderia ser proferida uma decisão final acerca do pedido relacionado com os danos patrimoniais sofridos, sem o apuramento prévio das obrigações dos demandados, sendo forçosa a conclusão de que há uma omissão de pronuncia a respeito dos [outros] pedidos deduzidos […], ou caso assim não se entenda, é notória pelo menos a falta de fundamentação do despacho saneador-sentença relativo à matéria ora em apreço […].
Z. Por fim, note-se que nesta fase processual, o acervo factual está longe daquele que resultará da instrução, não sendo indiferente para a decisão da causa a prova dos factos que permanecem controvertidos em relação não só à propriedade horizontal, mas também ao cumprimento por parte dos réus das obrigações legais e contratuais que lhe impendiam.
AA. […] o processo não continha todos os elementos relevantes para uma decisão segura e conscienciosa em sede de saneador-sentença, não tendo sequer sido realizado o único acto probatório que permitirá concluir pelo mérito (ou não) da maioria dos pedidos deduzidos […].
[…]
Apenas a ré VI contra-alegou, defendendo a improcedência do recurso.
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Questões que importa decidir: as nulidades da sentença; e se os pedidos do autor não deviam ter sido julgados improcedentes.
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Foram considerados provados, por admitidos por acordo, os seguintes factos:
1 – O autor é dono e legitimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente à cave, designada pelo n.º 1, armazém, do prédio urbano sito na Praça X, Almada, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o número Y e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo Z
2 – Bem como da fracção autónoma do mesmo edifício designada pela letra B, correspondente à cave nº 2
3 – A Cave 1 e Cave 2 compõem parte de um edifício em regime de propriedade horizontal, que deu origem ao 5º réu.
4 – Sendo que a 1ª ré, os 2º réus, o 3º réu e a 4ª ré (em conjunto os condóminos) são os proprietários das demais fracções do edifício.
5 – A propriedade horizontal aqui em causa foi constituída em 1988, conforme decorre da escritura pública que foi junta como doc.7, com a PI, e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.
6 – Nela se encontrando especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em permilagem, do valor total do prédio.
Apreciação:
Quanto à natureza desta acção: tendo em conta o pedido (iii – “seja a presente acção comunicada à C. R. Predial […] e sujeita a registo”), o fim visado pelo autor era, mesmo que ele agora diga o contrário, o de provocar uma mudança nos direitos dos vários condóminos. O registo da acção, pedido pelo autor, visava assegurar a eficácia dessa modificação (art. 2/1-b do CRP: Estão sujeitos a registo: […] Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica; art. 3/1 do CRP: Estão igualmente sujeitos a registo: (a) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos no artigo anterior, bem como as acções de impugnação pauliana; (b) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, a reforma, a declaração de nulidade ou a anulação de um registo ou do seu cancelamento; (c) As decisões finais das acções referidas nas alíneas anteriores, logo que transitem em julgado) e o mesmo se diga do pedido de comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (para harmonização da matriz com o registo) e à Câmara Municipal (para que o resultado fosse sindicados por esta quanto à sua conformidade com a legislação administrativa em vigor e pudesse eventualmente reagir contra ele).
A argumentação contrária do autor não convence, pois, minimamente, isto é, a acção não é uma simples acção de apreciação de facto positivo mesmo na parte que se refere apenas aos pedidos (i) e (ii).
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A pretensão do autor está baseada num erro jurídico: o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, de que fala o artigo 1418/1 do CC, não é fixado em percentagem da área do edifício, mas sim, como diz o artigo em causa, do valor total do prédio. Fracções, com a mesma área, podem ter valor diferente. Uma fracção no 12.º andar de um edifício com vista para o mar, não tem que ter o mesmo valor que uma fracção com a mesma área situada na cave desse edifício. O valor atribuído no negócio jurídico (unilateral ou plurilateral) de constituição da propriedade horizontal, não é, pois, uma dependência da área das fracções.
Trata-se de uma evidência, pelo que neste sentido veja-se apenas, sem nenhuma ordem em particular e apenas numa busca aleatória: Henrique de Sousa Antunes, Direitos Reais, UCE, 2017, pág. 370, nota 657: “No sentido da inexistência de qualquer imposição legal de correspondência entre a permilagem e a área concreta de cada fracção, dispondo os condóminos de ampla liberdade na definição do valor que, a este respeito, se afigure razoável, ver o acórdão do TRL de 18/01/2011, proc. 4698/06, relator: Luís Espírito Santo.” [registe-se que não se encontrou este acórdão na base de dados da DGSI nem na da PGDL]; Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao CC, Direito das Coisas, UCP/FD/UCE, 2021, pág. 442, 4/II: “O valor atribuído a cada fracção não tem de ser proporcional à área da fracção no conjunto do edifício.”; com desenvolvimento e no mesmo sentido, Aragão Seia, Propriedade horizontal, Almedina, 2001, págs. 43-43, onde, entre o mais, explica: “O valor de cada fracção pode ser fixado por vontade de quem constituir a propriedade horizontal ou por avaliação. No primeiro caso, é fixado livremente, sem necessariamente atender à área, ao valor matricial ou a qualquer outro. O valor de cada fracção deve ser determinado atendendo ao condicionalismo próprio de cada uma; a fracções exactamente iguais podem corresponder valores diferentes, caso se privilegie o fim a que se destina cada fracção, a sua localização no prédio, se tem vistas para o mar, se as tem para a rua principal ou para um logradouro, se tem mais ou menos sol, etc. O valor global do prédio tem de ter sempre em consideração as regras da proporcionalidade em relação ao valor relativo de cada fracção.” Antunes Varela e Pires de Lima, CC anotado, vol. III, 2.ª edição, Coimbra Editora, 1984, pág. 410: “Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável.”
Assim, como a propriedade horizontal, no caso, não foi constituída por usucapião nem por sentença, mas por negócio jurídico unilateral, o valor das fracções e do edifício foi fixado livremente, sem dependência da área das fracções.
Assim sendo, não se pode dizer que uma fracção, com mais área do que a outra, tem que ter um valor superior, logo, uma percentagem ou permilagem superior (e é precisamente por isto ser assim e, por isso, a diferença de valores não justificar uma diferença de pagamento com os encargos de conservação e fruição, que se prevê que os condóminos possam estabelecer uma regra diferente de repartição de encargos: art. 1424/1 do CC).
Ora, a petição inicial, no que aos pedidos (i) a (iv) respeita, está baseada na e depende juridicamente da existência de um suposto erro das permilagens atribuídas às fracções, porque uma delas, sendo superior à outra, teria uma permilagem menor, e, ao contrário do pressuposto pelo autor, isto é perfeitamente possível e legal.
Por isso, a pretensão do autor, de fixar às fracções áreas diferentes daquelas que constam da escritura de constituição da propriedade horizontal, representaria de facto, não uma correcção / rectificação de áreas das fracções, mas uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, pois que não foi alegado qualquer erro do negócio jurídico unilateral na atribuição de áreas, ou seja, não foi dito que ele [o autor do negócio jurídico] quis atribuir às fracções valores proporcionais às áreas ocupadas e que só por engano é que isso não foi feito, nem sendo isso de presumir.
Ora, não estando os outros condóminos dispostos a essa modificação, tem, agora sim, plena aplicação a tese defendida unanimemente pela doutrina e jurisprudência, de que ela não lhes pode ser imposta por uma sentença judicial. Se está na vontade de alguém modificar ou não um direito e a lei não prevê que essa vontade seja suprida (ou seja, não estando previsto que o tribunal tenha o poder de se imiscuir no mérito dessa vontade), a modificação não lhe pode ser imposta.
O aditamento do n.º 2 ao artigo 1419 do CC pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, em vigor a partir de 10/04/2022, veio trazer alterações nesta matéria, mas não no que ao caso toca. Com efeito, o art. 1419/2 do CC dispõe hoje que “A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções se destinam.” Portanto, hoje não há dúvida de que a vontade de alguns dos condóminos pode ser suprida judicialmente, mas uma das condições é que a alteração não modifique o valor relativo das fracções.
[no sentido daquela tese, para além do acórdão do TRC de 12/02/2019, proc. 30/17.3T8FCR.C1 referido pelo saneador recorrido (: 2. Recorrendo-se à via judicial para modificar o título constitutivo da propriedade horizontal, será de exigir a aprovação/acordo de todos os condóminos (cf. os artigos 1417/1; 1422 e 1422-A do CC) e a junção de documento emanado da Câmara Municipal comprovativo de que a alteração respeita as leis e os regulamentos em vigor na Autarquia (requisitos de natureza administrativa), garantia de todos os cidadãos de que não ficam postos em causa interesses próprios constitucionalmente protegidos (direito à habitação, saúde, higiene e bem estar, qualidade de vida e defesa do ambiente) ou até mesmo outros interesses mais vastos da comunidade (como o urbanismo, o planeamento e o desenvolvimento sustentado)), pode-se ainda indicar, apenas por exemplo, o ac. do STJ de 06/12/2018, proc. 8250/15.9T8VNF.G1.S1 (3. A produção de efeitos jurídicos correspondentes à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por via judicial, não prescinde do acordo de todos os condóminos e, além disso, deve compatibilizar-se com regras imperativas em matéria de direito do urbanismo ligadas ao licenciamento da construção e da utilização de edifícios e respectivas fracções.); os dois acórdãos referem suficiente doutrina e jurisprudência no mesmo sentido.
Nas alegações de recurso do ac. do TRL lembrado pelo ac. do TRP citado acima, o recorrente indicava, em sentido contrário, o acórdão do TRL de 05/03/1992, publicado na CJ1992, T.II, páginas 117 a 119: “na falta de acordo de todos os condóminos, o título constitutivo da propriedade horizontal só judicialmente pode ser alterado” e o ac. do STJ de 12/11/1998, JSTJ00035242JtIj.net / revista 901/08 no sítio do STJ: I – O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por sentença judicial, a requerimento de qualquer condómino. II – A julgar-se procedente a acção o tribunal não se substitui às partes – como ocorre no caso de os promitentes do contrato-promessa se recusarem a outorgar o contrato definitivo – antes verifica se existem os pressupostos para a modificação pretendida do título e, na hipótese afirmativa, decide-a por si, por sua exclusiva autoridade, como faz quando declara constituída a propriedade horizontal.”; mas o ac. do TRL de 1992 está-se a referir a uma situação em que um condómino argui a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e o que o acórdão diz é que a questão pode ser decidida pelos tribunais quando não há acordo dos outros para resolver o assunto por escritura pública; quanto ao ac. do STJ de 1998, de que só se conhece o sumário, por falta de dados não se pode perceber o que é que foi decidido precisamente]
Quanto a um eventualmente existente armazém, cave C, mencionado numa ficha da Câmara Municipal, o autor nem sequer sabe se ela existe, e por isso não o afirma, utilizando em vez disso a palavra ‘parece’. Ora, as pretensões das partes só têm valor quando elas fazem afirmações de facto susceptíveis de prova, não quando elas invocam dúvidas em vez de factos. De resto, nada sabendo o autor sobre aquele armazém não se pode pôr de parte a hipótese, mais do que provável, de que ele seja uma parte presuntivamente comum (veja-se Antunes Varela e Pires de Lima, obra citada, pág. 420: “Nos termos da alínea (e) do n.º 2 [do art. 1421] consideram-se ainda comuns, além das especificadas no número precedente e nas alíneas anteriores daquele número, todas as coisas (arrecadações, armazéns, instalações para animais, etc.) que não estejam afectadas ao uso exclusivo de alguns dos condóminos”, lembrados por Filipe Albuquerque Matos, Obras nas partes comuns e abuso de direito dos condóminos, em Propriedade horizontal, jornadas, Gestlegal, Nov2022, pág. 138/nota 14).
Em suma: mesmo que não se aceite que uma simples correcção/ /rectificação de áreas esteja abrangida pela impossibilidade de ser conseguida numa acção em que sejam parte todos os condóminos, no caso a questão não tem relevo pois que, aquilo que o autor pretende nesta acção, não se trata de uma correcção, mas de uma modificação das áreas das fracções.
[se se tratasse apenas de uma correcção de áreas, para pôr as coisas no papel de acordo com a realidade das coisas, este TRL entende, pelo contrário, que essa correcção era possível de obter através da acção, pois que então não se trataria de alterar nada (pelo que não se aplicaria o art. 60 do CN), sendo que nestes casos as Câmaras Municipais já comprovaram que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais, pelo que o artigo 59 do CN, mesmo que aplicado por analogia, não seria obstáculo a esse entendimento; aliás, veja-se o que é dito por Dulce Lopes, Propriedade horizontal, Jornadas, quanto à Certidão municipal para a constituição de propriedade horizontal, Gestlegal, 2022, páginas 348-349: “é para nós claro que as seguintes menções não devem constar daquelas certidões: (a) A indicação de percentagens ou permilagens. Trata-se neste caso da definição do estatuto jurídico-real do bem, que inclui o exercício de autonomia privada mediante autorização do legislador. De facto, podendo […] as percentagens ou permilagens diferir do valor “métrico” de cada fracção no valor total do prédio – isto é, não tendo as mesmas de se referir à área da fracção por relação à área total do prédio constituído em propriedade horizontal – não há qualquer razão que justifique que seja o município a identificar aquelas percentagens ou permilagens. Aliás, é o próprio Código do Notariado, ao referir que “o documento autêntico que se destine a completar o título constitutivo da propriedade horizontal, quanto à especificação das partes do edifício correspondentes às fracções autónomas ou ao seu valor relativo, expresso em percentagem ou permilagem, não pode ser lavrado sem a observância do disposto nos números anteriores” (artigo 59/3) que esclarece que estas questões devem ser tratadas não em sede da certidão ou projecto municipal, mas no próprio documento autêntico que sirva de base a constituição da propriedade horizontal.”, sendo indiferente que os outros condóminos não estivessem de acordo e, para essa hipótese, o uso do meio do art. 132 do CN não servia (como, aliás, o acórdão do TRP invocado na decisão recorrida lembra); este acórdão do TRP tinha indicado no mesmo sentido seguido por ele, o ac. do TRL de 28/05/2009, proc. 9759/08-8; isto é, no sentido da aplicação, aos pedidos de correcção de áreas, da tese de que o titulo constitutivo da propriedade horizontal não pode ser alterado por meio de sentença judicial contra a vontade dos outros condóminos, uma vez que o recurso ao instituto do suprimento do consentimento é excepcional e não é admissível nesta matéria; é só quanto à aplicação desta tese aos pedidos de correcção que se está a defender aqui a tese contrária; aliás, hoje, depois do já referido aditamento do n.º 2 ao artigo 1419 do CC, a questão é ainda mais clara, porque a norma vem permitir expressamente o suprimento judicial da falta de acordo dos outros condóminos; e se ela excepciona dessa possibilidade a alteração que modifica o valor relativo das fracções, pode-se repetir que uma alteração que rectifica para pôr as coisas de acordo com aquilo que elas são, não modifica nada. O ponto é que se trate realmente de uma rectificação e não de uma pretensão de modificação camuflada]
Assim, por outra via também se chega, no caso, ao mesmo resultado do saneador-sentença recorrido, isto é, que um dos condóminos (no caso, o autor) não tem o direito de impor aos outros condóminos, que não estão de acordo com ela, uma modificação da área das fracções do prédio constituído em propriedade horizontal.
O pedido (vi) tem a ver com os supostos danos não patrimoniais provocados pelo facto de os condóminos réus não quererem modificar as áreas das fracções tal como constam do título constitutivo da propriedade horizontal, o que já foi visto que não lhes poder ser imposto, pelo que é lícito não o fazerem e, por isso, o alegado sofrimento do autor, daí derivado, não tem relevância (art. 483/1 do CC). Tal como não é ilícito o comportamento da ré VI de não contribuir para tal modificação.
Pelo que, todos estes pedidos naturalmente improcedem: em relação aos quatro primeiros, porque o autor não tem o direito e em relação ao VI porque a conduta dos réus não é ilícita.
Tendo-se podido chegar a este resultado sem produção de prova, demonstra-se que esta não era necessária para o efeito.
A fundamentação do saneador-sentença recorrido, ao dizer que “pelas razões expostas, não poderão proceder os dois primeiros pedidos formulados pelo autor, nem os demais pedidos conexos”, era suficiente para o efeito, embora pudesse estar errada (como o está, e se verá a seguir, quanto ao pedido v). Não há, pois, nulidade da sentença por falta de fundamentação ou omissão de pronúncia.
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Quanto ao pedido (v) -: “sejam os réus condenados a pagar 420€ a título de indemnização por danos patrimoniais” – foram alegados factos suficientes para, se provados, e não se provando os factos alegados pelos réus (ou se se entender que os provados não têm os efeitos pretendidos), se poder concluir que as despesas invocadas são da responsabilidade do condomínio (como conjunto dos condóminos, incluindo o autor), isto é, do réu V, pois que era a administradora do condomínio que, em primeira linha, as devia ter realizado (artigo 1427 do CC), pelo que a acção, nesta parte, deve prosseguir para produção de prova.
Ou seja, nesta parte, o recurso procede.
Mas, em substituição do tribunal recorrido (artigo 665 do CPC), decide-se, desde já, que ela só deve prosseguir contra o réu condomínio (réu V), representado pela administradora (como tal) – artigos 12/-e e 1437/1-2 do CPC -, não contra os condóminos [que respondem em conjunto, como condomínio, não individualmente – embora depois, se não pagarem a sua quota parte no valor em dívida (por força do art. 1424/1 do CC], possam ser executados pela administradora do condomínio para a sua cobrança), nem contra a ré VI administradora ou os réus “administradores residentes”, que, por isso, serão, nesta parte, absolvidos da instância por falta de legitimidade passiva (artigos 287/1-d, 576/2, 577/-e e 578, todos do CPC).
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Pelo exposto, julga-se o recurso apenas parcialmente procedente, revogando-se a absolvição dos réus do pedido (v) e determinando-se que o processo prossiga apenas quanto ao pedido (v) e apenas quanto ao réu condomínio, indo todos os outros réus absolvidos da instância quanto a este pedido. No mais, mantém-se o saneador-sentença.
Custas do recurso, na vertente de custas de parte, pelo autor em 98,69% e pelo réu V em 1,31%.
Custas da acção, na vertente de custas de parte, pelo autor quanto a 98,69%, ficando por decidir os restantes 1,31%.
Lisboa, 12/10/2023
Pedro Martins
1.º Adjunto
2.º Adjunto
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